限竞房迎来交付季品质大考 品质秘诀要把钱花到实处

限竞房自诞生就要面对最本质和最严峻的挑战，即如何在成本和利润之间实现购房者居住品质的最优解。

01交付季来袭，限竞房迎品质大考

虽然遭遇黑天鹅事件，但进入2020年，北京房地产市场依然非常热闹，一方面土地市场火热，房企抢地大战再现江湖;另一方面，限竞房已基本完成稳市场、平房价、保供给的阶段性历史任务，接下来限竞房将迎来集中交付的时期。

众所周知，限竞房因为“限房价竞地价”，天然有着价格低、成本高、利润有限等特点，也因为这样的特点，限竞房在销售期和交付期都面临着两极分化的局面。

销售期限竞房可以凭借地段、交通等先天条件获得不错业绩，但当交付期来临，限竞房就需要面对最本质和最严峻的挑战，即如何在成本和利润之间实现购房者居住品质的最优解。

众所周知，限竞房的利润极其有限。有业内测算，在限竞房项目周转顺利的情况下，3%-5%是大部分限竞房能拿到的最终利润。然而在当前的市场状况下，几乎所有限竞房项目的销售周期都被不同程度的拉长，因此90%以上的限竞房将面临亏损。

在利润有限甚至面临亏损的情况下，限竞房项目能否保证居住品质?如何才能保证居住品质?

02限竞房的品质秘诀：把钱花到实处

实际上，对于限竞房的品质问题，购房者大可不必担心。

一方面，限竞房本就为了满足刚需的居住需求，以“住”为主，而且其价格比周边项目普遍低15%左右，能买到就相当于捡了便宜;另一方面，北京所有的限竞房项目几乎都由品牌开发商开发，品牌开发商不仅对自身品质有很高的要求，而且非常在意品牌形象，加之北京的项目是全国标杆，因此哪怕面临亏损，也不会在品质上大打折扣。

那么限竞房项目如何保证居住品质?把钱花到实处，限竞房的品质必然能够保证。

事实上，所有限竞房在打造项目的时候都必须面临一个问题，即如何在高成本之下依据自身优势，对项目不同维度产品进行取舍。

但无论如何取舍，实现“住”才是限竞房的首要目的，项目只有把钱花到实处，去强化产品的居住品质和居住功能，才是对购房者真正的负责。

盘点限竞房市场，在100多个入市项目中，热销项目的基数并不大，究其原因地段、交通、配套等方面因素的影响固然很大，但产品居住功能和品质的打造也尤为重要。

历数热销限竞房名单，橡树澜湾、中海望京府、瑞悦府、和悦华锦、未来金茂府、祥云赋等，这些项目在占据了一定区位优势的基础上，又打磨居住品质和居住功能，才因此获得市场认可，实现热销。

在热销的限竞房项目之上，还有一类的项目，这些项目本身地段位置就极其优越、区位优势非常明显，热销早已注定，却依然花大力气强化产品的居住功能和居住品质，被业内称为神盘，如四环内的洺悦苑、佑安府等。

作为四环内仅有的限竞房项目，洺悦苑、佑安府、金融街融府、西城天铸等几个项目因为具备先天的优势，早早就注定了热销的命运。

但同时这些项目也面临着更高的成本和更低的利润，因此必须在产品打造上有所侧重。

西城天铸希望给更多人入驻四环的机会，所以只能在户型功能和尺度上做舍，来满足户型数量的要求;佑安府想在三环内打造出新的高改作品，所以就舍弃了户数的要求，着力打造大两居和叠院;金融街·融府想让刚需、刚改和改善人群几类购房者都有机会置业四环，所以在居住密度上做舍，侧重打造了二居、三居、四居、跃层、叠拼等多个户型产品;作为四环内最具价格优势的洺悦苑，在入户大厅上做舍，重点打造了得房率高达82%的一梯两户三居、四居产品，是为了匠造出具有均好性的项目。

这些堪称神盘的项目虽然投入和侧重点不同，但其最终目的却只有一个，即让不同类型购房者有所“住“，而且在成本和利润之间取最优值，最大程度上保证购房者”居“有品。

在货币大幅宽松、土地市场火热的背景下，北京房地产市场将大概率开启上升通道，然而限竞房退出历史舞台几成定局，北京将难以再现超高性价比的项目，四环内限竞房无疑更将成为绝响，宜且行且珍惜。(记者 王言)

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