牛年春节后的第六个工作日，土地市场就迎来一项重大变革

牛年春节后的第六个工作日，土地市场就迎来一项重大变革。

2月24日，有网传消息表示，按照住宅用地分类调控文件要求，22个重点城市实现“两集中”：集中发布出让公告、集中组织出让活动，2021年发布住宅用地公告不能超过三次。消息还表示，近期将召开视频会议，在视频会议之前22个重点城市暂停发布住宅用地公告。

据称，22个重点城市除了北上广深四个一线城市外，还有南京、苏州、杭州、厦门、福州、重庆、成都、武汉、郑州、青岛、济南、合肥、长沙、沈阳、宁波、长春、天津、无锡18个二线城市。

目前，网传的22个城市中，已有部分城市披露了官方文件。

2月24日，山东省青岛市自然资源和规划局官网发布《坚决落实上级有关要求部署2021年住宅用地供应工作》的通知。

《通知》显示，对2021年全市住宅用地供应工作进行了部署。其中提到，严格实行住宅用地“两集中”同步公开出让。“两集中”即集中发布出让公告、集中组织出让活动。按照青岛市的计划，全年将分3批次集中统一发布住宅用地的招拍挂公告并实施招拍挂出让活动，引导市场理性竞争。

而就在前一天，天津市、郑州市也发布了相似的文件。

2月23日，天津市自然资源和规划局发布《关于做好2021年住宅用地集中出让有关工作的通知》：为做好2021年住宅用地“两集中”同步公开出让有关工作，我市确定于3月、6月、9月中旬分三批次统一发布住宅用地出让公告，除上述三个日期外，不得再发布住宅用地出让公告。

据一位天津自然资源系统人士透露，上述“两集中”供应土地是自然资源部向22个城市同时下发的要求，对2021年度住宅用地供应分类调控、集中出让，主要是通过安排住宅用地供应时序，以稳定市场预期、稳地价。

同日，郑州市自然资源和规划局发布文件《关于统一组织住宅用地挂牌出让公告发布的紧急通知》，2月23日起，航空港区、郑东新区、经开区、高新区、上街区禁止发布住宅用地出让公告，上述区域住宅用地出让公告由市局统一组织发布实施。

此外，一份济南市自然资源和规划局文件显示，济南将集中发布宅地出让公告的时间定于5月上旬、8月下旬、10月下旬。

一位杭州自然资源系统人士也表示，杭州在“双集中”供地的城市名单中，但目前还在研究制定具体细则。

若市场消息属实，那么几乎所有土地出让的热点城市都被纳入了“调控”之中。

而推行“两集中供地”模式后，地价是否受到影响?又将如何影响房企拿地节奏呢?

对此，易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，加上“两集中”供地政策，房地产市场实际上就形成了长效机制三大利器，即三道红线、房贷集中度和供地集中度政策。实行“两集中”的城市在供地和土地交易方面会形成明显变化，这要求房企积极主动研究此类政策和竞争策略。从政策初衷来看，密集供地实际上能够在某个阶段一次性增加土地供应，减少了地方政府“饥饿营销”的动机，有助于减少“多个房企围猎某一地块”的现象，有助于控制地价。对房企后续拿地来说，也意味着有大的策略调整。第一、从做规模型的房企来看，核心三四线城市反而会成为重点拿地的城市，因为此类城市反而拿地的约束少了。第二、集中供地下是否需要联合拍地，这是很多房企后续会评估的内容，但是前期准备工作预计会做得更扎实。第三、存量土地收购会成为热点，部分房企可能会担心此类集中供地政策带来很多不确定性。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，集中供地政策是土地供给端长效机制的重点内容。土地和金融端建立了，源头上的长效机制就建立了，这对于未来管控房价的意义重大。

李宇嘉指出，过去，土地供应随机、没有规则，热点城市供地计划往往完不成。而对于开发商来说，不知道未来的地供计划，城市公司为了生存下去、扎根下去，就得去抢地，这就造成了高地价，后面的高房价也难以控制。有了这个规则，开发商明确地知道，未来的供地计划，对控地价也是好事情。开发商根据自己深耕和发展的需求，选择拿地的时间和区位，高价地就少了，围标也少了，这是土地市场健康的表现。

诸葛找房数据研究中心分析师陈霄称，“在同一时期组织大量地块集中挂牌出让”对于房企资金将产生一定的分流效果，使得竞拍同地块的房企数量减少，间接降低了土拍的激烈程度，避免出现土拍过热现象，土地的溢价率将会得到有效合理的控制。同时，对于房企来说，将会加速房企间的分化，资金雄厚的大型房企更具实力参与多宗地块的竞拍，拥有更多的拿地机会。

不过，58安居客房产研究院分院院长张波同时指出，若政策一旦落地，对于土地供应节奏的要求也会同步提升，如何控制好分批次的土地供应，让市场能有效消化又不导致流拍率上升，是未来面临的一个难题。

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