如何理解房屋销售价格引导机制?价格引导机制将如何稳定房价?

3月31日，北京市发布2021年度第一批次商品住宅用地出让公告，30宗建设用地集体亮相。本次集中供应的项目首次引入了房屋销售价格引导机制，每个地块在出让前就已明确销售指导价格。

如何理解房屋销售价格引导机制?价格引导机制将如何稳定房价?北京市住建委相关负责人独家解读。

房屋销售指导价格测算

本次土地集中供应的一大特点是，首次引入房屋销售价格引导机制。房屋销售指导价格如何测算?北京市住建委相关负责人介绍，指导价格的确定，是根据地块所在区域的土地基准价格，结合区域近三年在售新建商品住房的平均成交价格以及地块容积率、周边配套设施等特征，综合三方因素进行测算。

“住建、规自部门、区政府将组成联席会，共同研究每一地块房屋销售指导价格，并在公告期对外告知，开发企业在土地竞买环节将提交房屋销售的价格承诺，作为未来办理预售的前置条件。”该负责人介绍，开发企业签署价格承诺书，就代表着未来销售时不能超过承诺的价格上限。相比于此前“限房价、竞地价”方式，新的价格引导机制既能更好地稳定地价和房价，实现“三稳”联动，最终让购房人获利，又能使开发企业有合理的利润空间，有利于防止因不理性拿地、挤压建设成本而导致的住房品质下降问题。

“房地联动、一地一策”会商机制

“房地联动、一地一策”会商机制，也是此次土地集中出让的一大亮点，目的是推动商品住宅用地供应由“价高者得”的单一目标向完善市场、稳定房价、保障民生、提升品质多目标管理转变。

实现“房地联动、一地一策”，政策“工具箱”里有那些“法宝”?市住建委相关负责人介绍，“工具箱”中包括各区严控地价成本、控制地块溢价空间锁定地价上限、竞政府持有产权份额、合理配置户型结构(套内70/90平方米)、配建或代建公租房、建设高品质住宅、竞自持租赁住房、提高销售门槛、取消购房人税收信贷政策优惠、设定优先购买顺序、加强预期管控等十余个政策工具，可根据地块具体情况单独或叠加组合使用。

“这些政策的设定，主要目的还是防炒作、稳预期、保刚需。”该负责人例举，提高销售门槛是指将办理预售许可的形象进度要求从完成总层数的1/2提高到结构封顶或竣工验收。设定优先购买顺序和取消购房人税收信贷政策优惠，是指当客户比超过一定水平时，将考虑采取公正摇号优先向无房家庭销售，或者取消税收优惠等。

“当然，取消购房人税收信贷政策优惠、设定优先购买顺序等政策工具，是在使用其他政策工具后项目依然存在炒作风险时，根据情况适时启用。”

竞、配建公租房未来主要面向人才定向配租

本次供应的地块中，有多宗地块采用了竞、配建“公共租赁住房”的方式。

以北京市大兴区旧宫镇DX05-0102-6101、6102、YZ00-0801-0015、0016地块B4综合性商业金融服务业用地、U17邮政设施用地、R2二类居住用地为例，挂牌出让公告中明确，挂牌出让宗地设定土地合理上限价格，当竞买报价达到土地合理上限价格时，则不再接受更高报价，转为在此价格和配建12810平方米“公共租赁住房”的基础上竞报“公共租赁住房”面积程序。同时，本次出让宗地设定有“公共租赁住房”上限面积，当现场竞报达到上限面积时，转入高标准商品住宅建设方案投报程序。

北京市住建委相关负责人介绍，此次竞、配建公租房是按照“四个中心”首都城市战略定位要求，对“三城一区”和“两区”等重点功能区域范围内新供应地块，结合分区规划要求，在项目建成后由市、区住房保障管理部门组织，面向园区范围内用工单位符合条件的人才定向配租。

值得一提的是，此次公租房竞、配建相比原公租房配建政策细化了程序性要求：一是合理布局，竞、配建公租房应与地块其他住房同步设计、集中布局，同面积段套型与地块其他住房一致;二是严格评审，设计方案须经专家审查，并与“多规合一”协同平台综合会商;三是统一物业，实行统一物业管理和收费标准，并不得进行任何形式的区域分割。

专家观点

“土地市场逐渐进入新‘价格指导’时代。”中原地产首席分析师张大伟谈到，本次挂牌的30宗地块的整体建筑规模达345万平方米，相当于2020年全年住宅供应的57%。30宗地块中，大部分为政府限制“天花板”价格的商品房，在保证市场价格平稳的基础上，有利于建设高品质。

张大伟也提到，此次30宗地块中有多宗都配建了人才公租房，这一点与中央提出的“解决好大城市住房突出问题，切实增加保障性租赁住房和共有产权房供给”要求不谋而合。租赁住房用地的增加传递出一个信号：政策的着力点开始向租房市场倾斜。

企业声音

“北京集中供地是落实中央‘房住不炒’、建立长效机制的具体举措，对实现‘三稳’目标将起到积极作用。”北京城建投资发展股份有限公司李洪兵说，在土地竞买前开发企业已知晓了销售价格上限和建设品质要求，做到心里有数，有利于各参与主体形成稳定预期，从而稳定房价。“地价、房价越稳定，企业更多要拼产品和服务，这对于购房者来说也是一种利好。”

中海地产王心邑也赞同，集中供地有助于稳定土地市场和住房市场预期，引导开发企业和购房者形成合理预期。同时，设定房价上限和品质下限，对开发企业也是有利的，既能保证企业合理利润，降低了开发风险，也增加了企业拿地的信心。

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