10万元可以买套房？低房价与人口流出有关

在连部分县城的房价都超过1万元的今天，一个地级市一套房的价格不足10万元，会有这样的白菜价吗?

记者通过在多个售房网站上搜索后发现，至少有12个城市仍然能够找到房价低于10万元的楼房，其中一些城市房价低于5万元的楼房也不少见。

“双鸭山的‘白菜价’房子主要集中在尖山区东山国际会展中心附近一带，包括长虹小区、隆安小区、南市区6号小区等。”记者通过安居客联系上了双鸭山市当地的一位中介，他告诉记者，总价低于10万元的房子，基本位于顶层，为毛坯房或简单装修。

这些房价跌穿10万元大关的地级市，分布在黑龙江、辽宁、宁夏、新疆、甘肃、陕西等地区，基本都是资源枯竭型城市，随着人口流出和产业的收缩，一些城市甚至被称为“鬼城”。

中南财经政法大学数字经济研究院执行院长盘和林接受记者采访时表示，房子有多重属性，除了住宅属性之外，还具备金融属性。房价的背后还有相应绑定的一些福利制度，包括医疗、教育等。一旦出现产业衰竭和人口流出，人们往往买涨不买跌，跌得越低越少有人接盘。

“资源枯竭型城市目前呈现的是产业凋零与人口流出的恶性循环，如果不打破资源依赖，很难从这一恶性循环中突围。”盘和林说。

低房价与人口流出

记者查询某售房网站发现，至少有12个城市出现最低房价低于10万元的情况。

这些城市包括黑龙江鹤岗、双鸭山、鸡西、七台河、佳木斯、大兴安岭，宁夏石嘴山，新疆博州，甘肃玉门(曾经为地级市，现在降级为县级市，由酒泉市代管)，陕西铜川，辽宁阜新、铁岭等。

这些城市的平均一套房的价格在20万-35万元之间，但是最低价不足10万元。查询最低楼房价格，双鸭山、鹤岗、铜川、七台河、鸡西、石嘴山、阜新、铁岭均出现5万元以下的房子，尤其是铁岭和鹤岗，最低出现2万元一套的房价。

房价低并不意味着位置不好。上述双鸭山的中介表示，双鸭山长虹小区的房子都为回迁房，顶楼的售价仅4万元，高层非顶楼则是6万元，中层(3、4楼)超过8万元，小区到市中心走路十来分钟即可到达。

该中介还向记者推荐了位于隆安小区的另外一套房，“这套是商品房，位于顶层，售价5万元左右。这里地理位置较好，吃喝玩乐设施全面，距离双鸭山火车站仅两个马路，出行非常方便。”

即使是学区房在双鸭山也非常便宜，上述中介表示，中行小区有一套10万元的房子，不仅靠近双鸭山市政协、双鸭山市委老干部局等几个政府机构，更位于师范附小附近，是典型的学区房。

“这个小区属商品房，至于为什么这么便宜，一是因为房子房龄较大，2000年建造，可能存在设备老化、老旧的问题;二是因为位于高层7楼，且没有电梯，出行不太方便;三是因为房主着急出售。”上述中介说。

同样的情况也出现在石嘴山市，当地的一位中介向记者介绍，石嘴山市中心大武口区的建行家属院刚刚改造翻新，有几套8万元左右的商品房，都是十几年的房龄，位于顶层，有简单装修。

“这个小区就在市区，附近有广场、医院、公园，交通也很方便，离大武口火车站就几条街的距离。至于为什么这么便宜，一般老房子的顶层都比较难卖，因此价格都很低。另外一户则是因为房主着急卖，所以放低了价格。”上述中介向记者解释说。

记者注意到，最低房价低于10万元的城市，大部分存在较为明显的人口外流现象，多为收缩型城市。

上述12个城市中，2019年(部分缺乏2019年数据城市使用2018年数据)常住或者户籍人口，低于2015年的城市就有9个。而2015年的常住或者户籍人口，低于2010年的也有8个。其余城市，常住人口的增长也非常缓慢。

国家发展改革委关于印发《2019年新型城镇化建设重点任务》的通知中提出，收缩型中小城市要瘦身强体，转变惯性的增量规划思维，严控增量、盘活存量，引导人口和公共资源向城区集中。

资源枯竭城市如何转型

人口流出只是一个现象，这背后是资源枯竭型城市转型之痛。

记者查询后发现，上述最低房价低于10万元的城市，基本全部为资源型城市，尤其是有好几个以煤炭资源著称的城市，正在艰难转型。

鹤岗曾拥有丰富的煤炭资源，以资源开采利用为主导产业和支柱产业。但大量开采后，这一城市的煤炭资源进入开发中后期，出现资源枯竭的情况。双鸭山部分煤矿关闭，正在艰难转型。七台河、鸡西、石嘴山、铜川和阜新，也都是主要依赖煤炭资源发展起来的城市。

2008年以来，国家分三批确定了69个典型资源枯竭型城市(县、区)。其中煤炭城市就有37座，辽宁的阜新，黑龙江的七台河、鹤岗、双鸭山，陕西的铜川，宁夏的石嘴山全部位列其中。此外，因石油而兴的玉门，有森林资源的大兴安岭也位列其中。

资源枯竭带来了什么?其中一个关键是，无法再提供有足够薪酬竞争力的岗位，尤其是私营单位这类吸纳新就业的“大户”，工资的竞争力相对有限。

记者查询黑龙江统计年鉴(2019)，城镇私营单位就业人员平均工资显示，2018年，鸡西平均为28973元，鹤岗平均为31639元，双鸭山平均为32849元，佳木斯为31740元。2018年全国城镇私营单位就业人员年平均工资为49575元，这4个城市都明显低于全国平均水平。

如果从行业上看，采矿，制造，建筑，批发和零售，交通运输、仓储和邮政，住宿和餐饮，信息传输、软件和信息技术服务业，金融，房地产和教育十大行业中，4大城市中鹤岗的金融业就业人员平均工资达到55500元，其次为鹤岗的采矿业，为43862元，其余的3大城市，没有一个行业私营单位就业人员平均工资在2018年超过4万元。

盘和林表示，资源枯竭型城市一旦出现相关产业凋零，此前这些产业容纳的就业人口就会流出，引发其他产业比如服务业的进一步凋零，形成一个恶性循环，也就是人口流出导致当地工作机会变少，工作机会变少引发进一步的人口流出，更不可能用高薪酬来吸引人才。

因资源而兴，因资源而衰，而且这一衰退的过程是持续发生且基本不可逆的。

2020年9月7日，黑龙江鹤岗市政府网站上发布《黑龙江省30万吨/年以下煤矿分类处置名单公示》，其中严格执法限期关闭一批中，鸡西市有15处，七台河市有28处，鹤岗有两处，大兴安岭有两处。政策引导主动退出一批的名单中，鸡西市11处，双鸭山市2处，七台河市12处，鹤岗6处。

这些城市确实也在积极地寻求转型的机会，希望能吸引新的产业和人才进入。

9月7日，石嘴山市在矽盛光电(宁夏)有限公司年产4GW单晶硅棒、硅片项目现场举行全市第三批重点项目集中开工仪式。当天，石嘴山市集中开工68个项目，总投资145亿元，年度计划投资34亿元，开工项目涵盖新型工业、基础设施、城市建设、生态修复等多个领域。

还有一些地方在积极招商引资，甚至跨区域引资。据双鸭山当地媒体报道，8月23日至27日，双鸭山市委书记宋宏伟带队到广东省深圳市招商考察时表示，各级各部门要将具有战略意义和典型意义的项目引进双鸭山，引导产业链升级，形成产业集群。全力推动“双深合作”向更宽领域、更深层次持续迈进。

但是，盘和林表示，由于长期以来产业结构单一，一旦由于资源型行业逐渐衰退，整个产业链都会受到较大冲击，这些城市的转型较为艰难。“想要激活创新，使产业‘无中生有’还是比较困难的，城市转型还是需要从自身的资源禀赋出发，寻找可以延伸发展的一些产业。”

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