中国版公募REITs将至 更适合长期投资者

千呼万唤始出来，中国版公募REITs(不动产投资信托基金)即将面世!

日前，证监会发布《公开募集基础设施证券投资基金指引(试行)》(下称《指引》)，自8月7日起施行。部分基金公司向《国际金融报》记者透露，已经在积极筹备公募REITs。

“公司目前在和券商、银行等金融机构密切合作，积极储备项目，参与公募REITs业务。”深圳一家大型公募人士表示。

上海一家中型公募人士则表示，公司有意向参与这块业务，但是尚未任命REITs方面的投研负责人。

观望者亦有之。有3家大型公募人士称，公司暂未涉足公募REITs业务。

更适合长期投资者

市场对中国版REITs呼声已久。业内普遍认为，推动基础设施REITs试点，对于深化金融供给侧结构性改革、提升资本市场服务实体经济能力、丰富资本市场投融资工具等具有重要意义。

本次《指引》共五十一条，主要包括五方面内容：

一是明确产品定义与运作模式。公开募集基础设施证券投资基金(下称“基础设施基金”)属上市交易的封闭式公募基金，应具备以下条件：80%以上基金资产投资于基础设施资产支持证券，通过资产支持证券和项目公司等特殊目的载体，取得基础设施项目完全所有权或经营权利;基金管理人主动运营管理基础设施项目以获取稳定现金流，并将90%以上合并后基金年度可供分配金额按要求分配给投资者。

二是压实机构主体责任，严控基础设施项目质量。强化基金管理人与托管人的专业胜任要求和诚实守信、谨慎勤勉的受托职责。聚焦优质基础设施资产，严把项目质量关。发挥外部管理机构、会计师事务所、评估机构等专业作用。

三是明确基金份额发售方式，采取网下询价的方式确定基金份额认购价格，公众投资者以询价确定的认购价格参与基金份额认购。

四是规范基金投资运作，加强风险管控，夯实投资者保护机制。明确基金投资限制、关联交易管理、借款安排、基金扩募、信息披露等要求，全面落实“以信息披露为中心”，确保投资者充分知情权。

五是明确证监会监督管理和相关自律组织管理职责，强化违规行为约束。

REITs产品，是以不动产资产收益为分红来源的权益性投资工具。业内对这片蓝海充满期待，有数据推算，中国公募REITs市场规模可达6万亿元。

那么，这一创新型产品适合哪类投资者?

“在低利率水平下，长期投资人如银行资管、保险等金融机构，迫切需要寻找满足自身负债匹配的优质资产进行长期配置，公募REITs是这类投资人较好的选择。”招商成长精选基金经理万亿告诉《国际金融报》记者，未来产品的推广方面，将着力寻找长期配置的投资者，从而实现期限匹配、收益和风险匹配。

基金公司职责转变

踏入REITs这个全新的领域，基金公司面临的挑战不小。

博时基金在接受《国际金融报》记者采访时表示，对于基金公司来说，基础设施基金的投融资管理和资产运营的职责是全新的角色定位，机遇与挑战并存。

投融资管理层面，《指引》规定基础设施基金可以扩募、购买和出售资产;资产运营层面，需要制定针对性的运营策略，提升基础设施项目的盈利水平。

“这些都是基金管理人主动管理能力的体现，也是运作公募REITs的难点。”博时基金认为，优秀的基金管理人可以通过积极的投融资管理和资产运营，为投资者创造长期超额收益。

“对公募基金来说，公募REITs相当于增加了投行和股权项目投资管理的职能，而基金公司在此之前并不具备相关的经验。”万亿指出，公募REITs本质上是证券，不是产品，管理人不是管理产品，而是真正运营一家公司。所以，公募REITs对基金行业最大的影响是两大职责的转变：

一是基金公司将是底层项目公司的实际控制人和实际运营管理人，承担主动管理义务。

二是公募基金将增加投行业务职能。至少要对接得上承揽、承做的职能。项目寻找、对接、组织询价、报价、定价以及发行承销，对公募基金是全新的工作。

万亿认为，这两大职责转变将对基金公司的组织架构、公司战略、成本、人才储备等方面提出很大挑战。但如果啃下这些“骨头”，收获的可能是再造一个基金公司或者弯道超车的重大意义，“也许国内会出现类似黑石一样强大的另类资产管理人”。

参考国外经验，未来各家公募基金公司大概率会在原有的投资架构下，新增另类投资业务或投行业务条线，专门负责公募REITs的投资与运营、发行与承销，相关产品也会被归类为另类投资基金，为公募基金公司形成多样化的产品线。

博时基金分析，大股东或其他关联方拥有基础设施资产的基金公司，以及子公司类REITs项目经验丰富的基金公司，做REITs更有优势。

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