广州二手住房交易新的“价格锚”发布 对二手房市场有何影响?

广州二手住房交易有了新的“价格锚”。8月31日晚间，广州市住房和城乡建设局发布《关于建立二手住房交易参考价格发布机制的通知》(下称《通知》)，自发布之日起施行，并公布了首批热点区域住宅小区二手住房交易参考价格，涉及天河、越秀、海珠、番禺、黄埔五区共96个小区楼盘。

此前北京、上海、深圳等10余个城市均已确定建立二手住房成交参考价格发布机制，在“房住不炒”定位之下，二手房参考价格发布机制将进入更多城市的调控政策工具箱，进一步推动房地产市场平稳健康发展。

二手房交易参考价发布机制将对广州二手房市场有何影响?“房住不炒”定位下，是否有更多市场化手段落实房地产市场长效机制?请看南方日报记者为你带来深度分析、解读。

调控政策密集发布

出台仅是时间问题

自从去年末开始，国家就对房地产市场进行了密集的调控，落实了中央经济工作会议中强调的“房住不炒”定位。

步入2021年，广州的调控政策日趋密集。2月，南沙规定，人才新政客户必须提供南沙收入证明和劳动合同。同月，黄埔房贷新政取消双外客户准入(即外地户口、外地收入证明)。

3月，广东银保监局发布消息，发现辖内(不含深圳)银行机构涉嫌违规流入房地产市场的问题贷款金额2.77亿元、920户。

4月，广州政府约谈6个区政府负责人。同月，广州各区陆续要求各房地产开发企业严格按照政府备案价格要求销售商品房，执行“一房一价”标价，不得以捆绑搭售或“双合同”等限定方式，变相实行价外加价。

仅在出台二手房参考价机制的前一天，广州市住建局召开下半年进一步规范房地产市场秩序工作会议，组织10家房地产开发企业、10家房地产中介机构参与会议，通报了今年以来广州市房地产市场出现的新情况、新问题以及房地产市场专项整治情况。

从资格限定、资金来源到房源供给、监管加码，广州一直在贯彻落实房地产调控要求。

二手房和一手房价格有着联动效应。保持二手房价格合理、稳定，对于稳定新房和租房价格、促进房地产市场平稳健康发展有重要意义。

在4月广州发文加强新建商品住房价格备案管理后，存量的二手房自然就进入监管视野。

在广州之前，深圳、上海、成都、西安、宁波、杭州、合肥、温州等地均出台了二手房参考价机制，二手住房成交参考价发布机制已成为常态调控手段。

据易居研究院的研究，今年6月，全国70个城市中，二手住房价格指数超过5%的共有25个城市，广州以13.2%的二手住房价格指数涨幅居首。当时，易居研究院表示，25个城市有4个城市已经落实了二手住房参考价制度，预计“剩下的21个城市升级或推进的概率较大，尤其是一二线重点城市。”

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，广州属于一线城市中房价上涨动力略强的城市，积极出台二手房交易参考价，是近期各大城市稳定房地产的重要政策，广州出台二手房交易参考价符合预期。

政策降温成交热情

“价格锚”降低活跃度

广州此次新政的影响，可以比对首个推行二手房参考价格制度的深圳。

易居研究院的统计数据显示，今年1月深圳二手住房价格出现历史最高点，即为72436元/平方米。随着二手住房成交参考价制度的推进，6月价格为61500元/平方米，缩水15%。

从结果来看，二手房参考价机制直接降低二手房的交易热度。

根据《通知》要求，房地产经纪机构、房地产网络信息发布平台等应对挂牌房源开展对照自查，不得发布价格虚高的二手住房房源。

中国城市房地产研究院院长谢逸枫表示，广州二手房指导价最大的意义在于引导二手房理性交易，稳定市场预期。“杜绝中介二手房挂牌房源出现虚假价格现象。让二手房挂牌的房源、房价信息相对称、透明，避免中介公司、业主哄抬房价或是抱团涨价。”

高于参考价的房源减少了曝光和交易的机会，同时在心理预期上让买卖双方进一步观望，让成交进一步冷却。“某个区域高于某个价格的房地产不能在线挂售，这一定程度上降低了区域房地产的价格。”中南财经政法大学数字经济研究院执行院长盘和林分析。

参考价机制在价格预期引导、降低交易热度上对二手房交易进行“釜底抽薪”。广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，二手房参考价可以斩断挂牌价推动买家市场预期、拉动成交价上涨的循环。市场失灵的情况下，必须要以政府有为之手，给市场提供合理价格信号，代替不合理、非理性价格信号。

更为直接的影响是，参考价机制抬高了炒房客的成本。二手房因为确定性高、拿房产证快、有议价的空间，容易做高评估价提高杠杆炒房而备受炒房客青睐。

《通知》明确，二手住房交易涉及的相关机构，应将二手住房交易参考价格作为开展业务的参考依据之一。

参考价将是银行评估和放贷的依据。由于业主的挂牌价格、实际成交价与参考价之间仍普遍存在距离，导致炒房客购房首付比例均有所增加，增加了炒房的成本。“二手房按指导价进行评估，则等于大幅度降低了二手房的杠杆比例。未来，广州二手房成交量或出现明显下滑，新政之后，进入二手房的资金将大大减少。”地产经济学家邓浩志表示。

“二手房参考价为管控市场的价格锚。官方二手房参考价为房源挂牌、网签以及银行放贷的指导价格，从二手房交易环节进行调控，通过下架高价房源、紧缩可贷金额以降低二手房交易活跃度。”保利投顾研究院如是总结。

可以预见的是，二手房参考价制度将会在更多城市落地，尤其是那些前期房价涨幅较多、二手房市场热度居高不下的城市。以东莞为例，该市于8月2日凌晨发布了“史上最严莞八条”，其中一条就提出“加快建立二手住房成交参考价发布机制。”

考验人口第一大省管理智慧

保障性租赁住房或成破局抓手

作为人口第一大省及人口净流入大的省份，广东有着房价上涨的动能。第七次全国人口普查公报数据显示，广东省2020年总人口达到1.26亿。在过去10年，深圳、珠海、广州、中山、佛山和东莞的人口增速均超过30%，人口继续向经济发达的珠三角地区集中。

与此同时，广东的城镇化进程也在继续推进。《广东省国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要》提出，2025年，广东省城镇化率要达到74.8%。

人口净流入带来人才的同时，也带来了房价的上涨压力。落实“房住不炒”、居有其屋考验着广东的管理智慧。

二手房参考价机制完善了二手住房市场的监管。专家学者认为，应该加强整顿市场乱象，并结合土地、新房等配套政策，发挥政策合力，以达到楼市“三稳”目的。

而在市场经济下，商品价格由市场供需关系决定。在需求增加的背景下，增加供给成为共识。盘和林也表示，城市要注重配套制度的建设，尤其是廉租房、经济适用房等的推进，通过公共产品的投放来稳定房地产价格预期，让百姓更有获得感。

国家的政策也着眼于供需调节。在广州出台新政的同一天，住房和城乡建设部部长王蒙徽在国务院新闻发布会上重申，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，稳妥实施房地产长效机制。

记者梳理发现，发展保障性租赁住房等保障性住房是国家破局的重要抓手。“十四五”期间，国家将以发展保障性租赁住房为重点，进一步完善住房保障体系，增加保障性住房的供给，努力实现全体人民住有所居。

值得注意的是，国家这次提出的租赁是长租，而且还引入了市场模式，因此能否通过长租消纳一部分购房需求?

对此，广州大学房地产研究所所长陈琳认为有可能，但难度不小。“目前，保障性租赁住房的无产权性，导致无法完全实现‘以租代购’。”陈琳表示，保障性住房当前主要作为一种过渡性住房帮助年轻人、新市民解决住房需求。但她也指出，如果未来市民的居住观念转变、租房更舒适、城市公共服务资源更丰富，那么保障性住房将能调节购房的供需平衡，这些都是对城市管理智慧的考验，“从长远来看，还是要构建起住房市场和住房保障无缝对接的住房体系。”

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