川系房企蓝光发展，是近年来通过高杠杆快速冲击进入千亿阵营的房企之一

4月6日，四川蓝光发展股份有限公司(下称“蓝光发展”，600466.SH)控股股东杨铿向广东合惠金服科技有限公司上海分公司质押股份2.38亿股，用于支持上市公司生产经营。

本次质押股份2.38亿股，占所杨铿所持公司股份的68.52%，占公司总股本比例的7.85%。质押期限为2021年4月2日至2022年4月1日。

一位金融从业人士在受访时表示，控股股东动用自己的个人信用，抵押股份用于上市公司的经营发展，侧面反应上市公司的融资受阻。“因为上市公司本身的融资手段是很多的，不到万不得已，一般不会用到这种方式。”

公告显示，目前，杨铿共持有公司股份数量为3.47亿股，占公司总股本比例为11.45%。累计质押2.38亿股股份，占其所持有股份比例为68.52%，占公司总股本比例为7.85%。

近年来，借助杠杆快速将销售规模冲至千亿的蓝光发展，在“三道红线”的监管下，反受杠杆之累。

去年下半年至今，短时间内，蓝光发展先后出售了地产主业以外的多元化业务，这些都曾是杨铿引以为傲的公司发展引擎。

“反正资金链比较紧张。”4月8日，接近蓝光发展的一位人士告诉中国房地产报记者。

资金链紧张 主动“瘦身”

川系房企蓝光发展，是近年来通过高杠杆快速冲击进入千亿阵营的房企之一。

2015年，蓝光发展销售额从182.72亿元增长至2019年的1015.37亿元，复合增长率高达53.5%。

期间，2017年蓝光发展销售额增长率达到峰值93.0%，之后逐渐降低，2019年销售额增长率为18.7%，但仍然高于全国商品房销售额6.5%的增幅。

2019年是蓝光发展的巅峰期。这一年10月18日，蓝光发展旗下物业服务企业蓝光嘉宝服务正式在港交所主板挂牌上市。蓝光发展成功实现了“双总部、A+H双资本平台”的发展格局，同时也构建完成“人居蓝光+生活蓝光”的双擎业务模式。

不过，事态很快急转之下。就在地产业内“三道红线”消息传出前后，2020年7月29日，蓝光发展以9亿元的价格将迪康药业卖出。

今年2月25日，蓝光发展又将下属全资子公司蓝光和骏持有的蓝光嘉宝服务64.6203%的股份出售给碧桂园物业服务，对应交易总代价暂估值人民币48.47亿元，在物业股颇受追捧的当下，溢价率仅为30%。

两笔资产的出售为蓝光发展带来近60亿元现金。

与此同时，旗下地产项目也在出售列表之中。2020年8月，蓝光发展以7.5亿元价格收购南宁GC2020-065地块，9月将项目49%的股权出售给大唐地产，今年1月，又把剩余的51%股权也出售，退出项目。

2020年12月，蓝光发展以3.58亿元价格在浙江温岭获得一幅土地，今年1月，蓝光将项目49%的股权出售给浙江东泰集团。

究其一系列主动“瘦身”操作的背后，是蓝光发展颇为紧张的资金链。

根据现已披露的财报，截至2020年三季度末，蓝光发展的货币资金为249.33亿元，短期借款为78.13亿元，一年内到期的非流动负债为230.64亿元，现金无法覆盖短期债务。

与此同时，蓝光发展还不得不面对高额的担保风险。2月27日的公告显示，截至2021年1月31日，蓝光发展及控股子公司对外担保余额已经高达约702.28亿元，占公司2019年期末经审计归属上市公司股东净资产的365.52%。

其中，公司为控股子公司、控股子公司为公司以及控股子公司相互间提供的担保余额为670.07亿元，占公司2019年期末经审计归属上市公司股东净资产高达348.75%。

缩减投资 “三道红线”仍踩中一条

2020年全年，蓝光发展新增房地产项目共60个，新增项目总建筑面积约962万平方米，计容建筑面积约716万平方米。新增项目中华东区占比达38%;新增项目新一线、二线、三线城市占比达87%。

公告显示，2020 年前三季度，蓝光发展新增房地产项目 47 个，新增项目总建筑面积 774.78 万平方米，10月、11月份新增7个项目，新增建筑面积51.3万平方米，前11月份共新增土储826万平方米;到了12月，蓝光发展在渭南、昆明、嘉兴、青岛、温岭、福州取得8幅土地，扩充土储力度了得。

不过，就2021年一季度来看，蓝光发展有缩减投资的趋势。

中指研究院房企拿地统计数据显示，蓝光发展1-3月拿地面积41万平方米，当月排第83名，同比减少58.16%。

具体来看，2021年1月新增项目情况公告显示，蓝光发展在烟台、太原和金华东阳市三个城市供新增5个项目地块，土地面积合计293.13亩;2021年2月，蓝光发展新增位于昆明的1个房地产项目。至于三月的拿地情况，蓝光发展尚未对外披露。

时间到了4月上旬，蓝光发展仍未披露2020年年报。克而瑞数据显示，2020年1-10月，蓝光发展销售均价8505.95元/平方米，与2019年末的14052.58元/平方米相比，下降39.47%。

这直接带来的结果是，蓝光发展2020年的业绩增速大幅下滑，净利润增速远低于营收增速。根据业绩快报，2020年度，蓝光发展实现营业总收入455.91亿元，同比增长16.32%;而归属上市公司股东的净利润35.09亿元，仅同比增长1.46%。

“三道红线”之下，房企的有息负债一直是备受外界关注的议题。

截至2020年末，蓝光地产期末货币资金297.71亿元，短期有息负债总额263.39亿元，现金短债比为1.13倍，公司资产负债率82.23%，净负债率92.93%，扣除预收款后的资产负债率73.65%。

净负债率和现金短债比均达标，但剔除预收款后的资产负债率超过“三道红线”标准3.65个百分点，踩中一条红线。

财报显示，2017年末至2020年年中，蓝光发展的少数股东权益分别为45.02亿元、113.34亿元、199.07亿元、256.03亿元，占净资产的比重则分别为23.63%、41.82%、50.89%、54.95%。与之对应，少数股东损益的净利润占净利润的比重，则分别为-9.2%、10.9%、16.8%、2.1%、9.9%。

显然，上述对应占比明显不符，悬殊过大，说明蓝光在合作方的经营业绩分配，与对应项目的股权占比二者不相匹配，这意味着可能有大量隐匿的明股实债，蓝光真实负债规模也可能远比财报呈现得更大。

同时，蓝光融资成本明显高于同等体量房企，财报显示，2016年至2019年，其融资成本分别为9.06%、7.19%、7.54%、8.65%。

为此，蓝光一直在大量发债、借新还旧。2020年，蓝光发行的多笔美元债，利率普遍高于10%，最高达到11%。(刘伟)

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