世界热点评！华发优生活：长跑型住房租赁，实现资产证券化是核心

住房租赁吹响进击号角

“在需求端，租住生活方式已经形成，”邵俊总结：“经过长时间的市场培育，中国消费者尤其是年轻客群，已经将租房作为一种生活居住的选择方案，而且家庭客群正在不断扩大。”据市场统计数据显示，选择“以租代购”的城市居住群体正不断增加，长租市场对整租产品的需求热度持续高涨。

在稳定的需求下，高品质的有效供给成为下一阶段行业发展的核心。二十大最新定调：在“增进民生福祉，提高人民生活品质”的大框架下，“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。”对此，邵俊分析道：“过去五年是积极探索、打好基础的五年，而新的五年则是继续探索、追求高质量发展和提速的五年，住房租赁市场也将迎来快速发展期。”

这个“快速”到底有多快，现在还未可知，但伴随市场逐步规范和成熟，住房租赁市场的活跃度必将不断提升。

以多主体供给为例，目前的住房租赁市场可以看到农村集体经济组织、企事业单位、园区企业、住房租赁企业等多方力量的积极参与。而在多渠道保障上，新供应用地、棚改、工改保、城市更新配建、地铁上盖建设等渠道不断加码。在具体产品呈现上，已经从之前百套区间集中式长租公寓跃升为千套级别的大型租赁社区，而且保障性租赁住房也在不断增加。根据住建部，我国“十四五”期间筹建保障性租赁住房870万套，其中2021、2022年330万套，则2023-2025年需要建设540万套。截至目前，全国已开工建设保障性租赁住房256万套（间），多地已超额或提前完成保租房年度筹建任务目标。“相较于早期，中国住房租赁市场逐渐进入成熟期和规模期。”邵俊补充。

根据党的二十大精神，积极响应国家政策号召，在提升租住品质生活，提高住户幸福感的同时实现自身的高质量发展成为住房租赁企业面临的核心课题。

守正拓新

以资产证券化为基盘业务

面对全国统一的考卷，住房租赁企业解题方式各不相同，也形成了不同的市场格局。据迈点研究院刚发布的《2022年第三季度长租公寓规模榜》报告显示，房企系品牌扩张速度趋缓，国企系公寓品牌市场份额进一步扩大。这个格局背后是国家政策引导下，房地产行业发展逻辑的根本转变和国企持续发挥“稳定器”和“压舱石”的作用。华发优生活则刚好符合两者，这主要基于集团背景。

回顾诞生背景，“华发优生活”是华发股份为积极响应党和国家“租购并举”政策，践行国企社会责任而打造的租赁住房业务版块。华发股份全称为“珠海华发实业股份有限公司”，是承接华发集团房产开发板块的平台公司。国企背景叠加房地产开发业务，华发优生活将房地产完整的、全面的、专业化的标准开发体系渗透到住房租赁业务领域。邵俊告诉笔者：“国家要求房地产开发企业从原本只关注销售转向同时关注销售和资产运营，并借此盘活存量资产，在创造正向现金流的同时实现资产证券化，实现良性发展。”

从国企保证资产安全，又能提升资产运营效率的角度出发，华发优生活细化了三个业务方向：

1、REITs资产证券化

践行国家租购并举的政策，通过对存量物业、自持资产的改造装修和运营盘活，打通重资产、公寓化、运营管理到金融证券化的闭环，努力实现企业资产价值增量化、综合营收稳健化和运营效益最大化的目标，构建华发品牌租赁住房的运营实力。

2、“优生活租赁管家”服务

依托于华发品牌和运营管理的优势，为业主房产提供租赁托管服务，赋能不动产销售和租售转化。可受托管理社区，整栋物业资产的大业主，也可对接个人产权房屋小业主的需求。为客户维护、打理房产并代理租赁运营，实现业主资产的保值与增值，管家式服务省心省力。

3、轻资产运营管理输出

与人才安居、国企公寓、产业园配套等进行合作，提供全流程公寓化产品设计、管理运营咨询服务，赋能长租公寓行业的良好发展。发挥国企担当，为各城市及企业的人才安居配套及多类型租赁住房，输出‘华府/华庭/华寓’系列品牌、管理体系及专业运营团队。

三个业务各有侧重，但又环环相扣。据邵俊透露，通过高效的资产运营走向资产证券化是有华发优生活的基盘业务，得益于高效的资产运营，华发优生活又可以进行“优生活租赁管家”服务和轻资产运营管理输出。

通过这个战略模式，我们看到资产运营效率和效益最大化是华发优生活的核心，因为只有优质的底层资产才能更好的实现资产证券化。截至目前，在资产证券化道路上，华发优生活已经取得了阶段性成绩。7月13日华发股份公告称拟以其拥有的租赁住房作为底层资产，发起设立“华发股份租赁住房二号资产支持专项计划”，总融资额不超过50亿元。这是继2019年的第二个50亿。据透露，还有50亿的储架正在规划中。

反推回来，经过前期的探索和打磨，华发优生活已经实效地解决存量资产的盘活运营问题。邵俊告诉笔者，华发优生活在今年已经能输出轻资产运营管理。“我们现在成熟项目的出租率都能达到90%以上。目前正在原有基础上开拓新业务，比如华发集团旗下大型产业园的企业人才配套公寓的运营。”

经过3年务实的发展，华发优生活已经跑通了三大业务模块。凭借战略落地强执行能力，资产证券化将成为华发优生活获取资金，撬动规模的重要支撑。正如邵俊所说：“这是一个厚积薄发的过程，因为我们始终坚持将每个在营资产都打造为优质资产的经营信条。”

开放心态

以服务运营平台为运作模式

华发优生活能做一个成一个的秘诀又是什么？笔者将之归因于它的品牌定位——中国品质公寓服务运营平台。“平台”是近年来商业世界经常提及的词，它具有“快速聚合供需双方资源，形成聚合效应”的显著特点。能持续运行的平台必然具备实现供需双方和平台三赢的能力。

迁移到住房租赁行业，华发优生活所搭建的平台是希望通过整合运营服务商、生活服务商和华发股份的内部资源，不断优化产品结构与服务品质，为租住群体升级更优越的租住生态圈与生活方式，成为中国品质公寓服务运营平台的创领者。

在邵俊看来，政策扶持和市场推动正将住房租赁行业发展为一个拥有完善上下游产业链的生态型行业，任何一个公司都不会也不能吃下整个蛋糕，而更多的应该是专注聚焦于自己的核心领域。“以实现绩效和效益最大化为目标，我们以聚焦和联合的方式，将自己变身八爪鱼，充分联合上下游产业链中的头部企业，建立一个平台化的开源合作体系，以长跑者的心态，深耕运营能力。”

1、开源联合上下游产业链头部企业，有效盘活资产

比如与魔方生活服务集团合作。以资产项目为基石，华发优生活与魔方生活服务集团成立了合资公司“华方”，进行运营赋能。这样创新的操作方式为华发优生活打造优质资产奠定了扎实的运营基础。

“华发优生活是个平台公司，上可承华发集团旗下可用于做租赁住房的资产，下可接住房租赁行业头部的运营商、服务商和供应商，实现整体的高效运作，创造了一个既讲求效率，又能真正盘活资产的运营体系。”邵俊总结道。

2、导入集团生态服务体系，创建华发式美好租住生活

在产品打造上，华发优生活则充分引入了华发集团的旗下开发的全产业链生态体系，为市场先后打造针对塔尖商务人士打造的服务式公寓“华府”、针对有高品质居家生活需求的金领打造的租住社区“华庭”、针对为梦想积极奋斗的都市青年打造的精品公寓“华寓”等长租品牌，推出菁英公寓、家庭公寓、青年公寓等产品系列，满足市场多元化和全生命周期的租住需求，创造华发式的美好租住生活。”

对此，邵俊强调：“我们核心关注的是租住生活方式，租客在华发优生活租的不仅是一个空间，更是和购买华发房子业主一样的。我们已经导入了整个华发生态体系服务，比如华发商业、华发物业等。”

华发优生活通过Homie住家式服务，为住户营造“家”的舒适氛围和自在空间，让其充分感受到家的温暖和家人般的关心。“在华发优生活布局的城市，只有两种租住生活，一种是华发式的，一种是其他。”邵俊底气十足的表示。

通过生态服务的导入，公寓精益化的管理和与租客间友好关系的建立，华发优生活旗下项目的出租率始终保持在高位。

迈进租住新时代

构建居住新生态

不论是人们意识形态，还是住房租赁优质产品供给，甚至是国家各项制度和配套实施的建设，租购并举的实现都不是一件一蹴而就的事情，但我们可以看到国家正坚定的往这个方面努力。从萌芽期的生存乱象到探索期的逐步规范化发展，再到现在进入快速发展期，有着浓重民生色彩的住房租赁行业终于在国家的大政方针指引下进入新一轮发展快车道。住房租赁市场也迈进了租住新时代。

这与住房租赁企业密不可分，这里面既有市场探索先驱，也有稳健运营王者，更有创新模式领跑人，大家共同促进住房租赁行业的健康有序发展。华发优生活属于后者。这得益于华发优生活自创建以来坚持的先提质、后增量的发展路线。在租购并举的体系布局下，资产证券化战略和平台化战略双轮驱动，华发优生活实现了资产项目经营效益的最大化，夯实了资产证券化的实现基础。

经过3年的市场探索和验证，华发优生活在住房租赁行业已经创造了一种极具华发特色的租住生活方式。融合华发股份的发展战略，华发集团正发挥国企担当，积极实现租购并举。在传统的购房解决居住问题方面，华发集团不断提高产品品质；在租房解决居住问题方面，华发优生活创造华发式的租住美好生活。

双管齐下，一幅居住新生态的美好图景正在徐徐展开。“今年下半年，我们启动了全国化战略，与华发地产主业同步，高效执行和推进十四五规划。”邵俊展望道。迈点空间租赁期待华发优生活的厚积薄发，提升城市租赁生活品质，实现居住消费升级，为人们提供“更舒适的居住条件，更优美的环境，更有尊严的租住生活”。