魔方生活拟赴港IPO 立足“集中式”优势加速规模化发展

4月28日，集中式长租公寓运营商魔方生活服务集团（以下简称：魔方生活）向港交所主板递交上市申请，摩根士丹利、建银国际为联席保荐人。

根据招股书披露信息，截至2022年年底，魔方生活共有76,245套在营公寓，分布在全国25座城市388个地点，公寓网络自2020年以来实现大幅增长。直营公寓数目由2020年12月31日的31,881套增长至2022年12月31日的50,833套，复合年增长率为26.3%。加盟管理和第三方托管公寓数目于同期由7,149套增至25,412套，复合年增长率为88.5%。

作为集中式长租公寓第一股，魔方生活在营公寓数量在独立集中式长租公寓运营商中排名第一，且随着政策放开，魔方生活的运营数据正在恢复，尤其在疫情下仍保持了门店利润的增长，呈现了稳健的财务表现。2021年至2022年，魔方生活的门店经营利润由4.26亿元增加至4.52亿元，在整体行业表现相对低迷的情况下，表现出了稳中有进的业务韧性和充分的业绩潜力。

(资料图)

随着运营质量日益受到市场各方重视，集中式长租公寓作为解决居民及新生代年轻人居住问题的重要保障迎来了发展的新机遇。魔方生活或能进一步发挥规模效应和品牌效应，凭借自身数字化管理能力和标准化精细运营加速市占率的提升，持续撬动集中式长租公寓市场万亿蓝海。

深耕“集中式长租公寓”赛道 过去三年毛利润复合增长率36.74%

公开资料显示，魔方生活是国内最早一批布局集中式长租公寓赛道的运营商之一，致力于以卓越的运营和服务为城市新市民和新青年解决阶段性住房问题。

与此前奔赴IPO的长租公寓不同，魔方生活走的是一种截然不同的发展模式。

目前市场上的长租公寓分为分散式长租公寓和集中式长租公寓。分散式由个人业主提供分散在不同地点的民宅，而魔方生活专注于集中式长租公寓，并提供稳定、安全、多元化的增值服务，以此打造差异化的竞争优势。在“集中式”的基础上，魔方公寓的资产模式以中资产模式为主，兼具轻资产模式，通过释放出强大运营能力下的规模效应和品牌效应，稳健拓展更大的成长空间。

据了解，魔方生活旗下运营的租赁住房均为集中式长租公寓，即整租一整栋物业或租赁该等楼宇的一部分，统一改造分割为性价比更高、更受年轻人喜爱的户型，再进行出租。同时，魔方生活提供高品质的配套设施和专业服务，以此获取增值收入。这种业务模式发展更为稳健，规避和减少了“高收低出”“长收短付”“租金贷”等分散式长租公寓可能面临的风险问题。

除了发展模式更为稳健之外，集中式长租公寓更能通过发展标准化实现提质增效，降低开发和运营成本。集中式公寓的设计和装修风格通常比较统一，因此便于运营商通过集采方式降低装修成本。设计和装修到位的公寓更有吸引力，增加租赁需求减少空置率，并给企业带来一定的租金溢价空间。此外，集中式公寓以统一运营的方式大量节省了各类人工成本，同时提升了人工运营的专业性和安全性。

对于集中式公寓运营商而言，其经营核心不在于快速扩张，而在于获取低价物业后的精细化开发，一旦发展模式步入正轨，更易形成规模效应和品牌效应，在经营效率及稳定性上具有明显的优势。

根据最新递交的招股资料，2020-2022年间，魔方生活营收呈现稳健的发展态势。2020年-2021年，魔方生活的收入由9.49亿元增加至14.71亿元，同比提升55.0%。2022年，受疫情影响以及投资物业公允价值净值变化、汇兑损益、ESOP及上市费用等影响，魔方生活净利润下降。但受益于公司行业并购整合及新开设的直营公寓数目增加，营收仍实现了增长，达17.14亿元，同比增长16.5%。且公司在疫情影响下仍然实现了门店利润增长，门店利润由2020年的1.64亿元增至2022年的 4.52亿元。

此外，公司毛利由2020年和2021年的7.86亿元及12.67亿元增加至截止2022年12月31日的14.70亿元，毛利润复合增长率为36.74%。根据弗若斯特沙利文的资料，以截至2022年12月31日在营公寓数量计，魔方生活在独立集中式长租公寓运营商中排名第一。

庞大的运营规模也使公司具有更强的议价力并享有规模经济效应。据最新招股书，公司管理费用率由2020年的16.9%下降至2021年的13.2%，并进一步下降至2022年的10.8%。

重点布局高增长一线城市 加速规模化发展促进行业整合

在国内加快建立“租购并举”住房制度的大背景下，长租公寓的政策红利持续释放，境内外资本也加速入局，长租行业的头部企业市场占有率明显上升，一线城市的长租公寓项目尤其受资本青睐。

根据克而瑞数据，2022年集中式公寓运营TOP30企业累计开业规模92.28万间，同比增长15.88%。单是上海2022年就完成长租公寓大宗交易15单，在所有大宗交易中占比超过20%，仅次于办公业态。

世邦魏理仕认为，强劲的需求增长，叠加资产流动性的提升以及可规模化的优势，将令长租公寓成为未来十年中国最具成长性和吸引力的商业地产投资类别之一。与此同时，我国集中式长租公寓仍然呈现高度分散的市场格局特点，相比发达国家，未来我国机构式长租公寓的市占率拥有很大提升空间。

仲量联行预计，2023年市场将迎来更多优质长租公寓项目的加快入市，长租公寓市场将呈现出规模化、社区化和品质化的趋势。北上广深等一线城市仍是长租公寓市场发展的重点区域，仲量联行预计2023年上海在运营长租公寓总存量将达到18.9万套，较2022年增长75%。

在这样的背景下，魔方生活作为国内最早一批进驻住房租赁市场的品牌，重点布局高增长一线城市，通过发展轻资产业务和兼并购成为中国领先且发展迅速的长租公寓服务平台。

根据最新招股书资料，魔方生活是北京及上海最大的集中式长租公寓运营商，于2022年在这两个城市合共拥有约35700套运营中公寓。而在广州及深圳，魔方生活是第三大集中式长租公寓运营商，于2022年在这两个城市合共拥有约14100套运营中公寓。

此外，自2020年以来，魔方生活积极进行市场整合。从2020年12月31日至2022年12月31日，魔方生活的加盟管理和第三方托管公寓数目于同期由7,149套增至25,412套，复合年增长率为88.5%。

截至2022年12月31日，魔方生活共有76,245套在营公寓，分布在全国25座城市388个地点，直营公寓数目由2020年12月31日的31,881套增长至2022年12月31日的50,833套，复合年增长率为26.3%。

多元产品布局切入细分市场 精细化运营彰显产品力和服务力

除了集中式运营优势外，优秀的产品力和服务力是魔方生活实现快速发展的制胜手段之一。

根据头豹研究院和魔方生活联合发布的《2023年中国集中式长租公寓趋势洞察》，未来集中式长租公寓产品将被赋予公寓产品文化塑造、租客情感关怀等更多层面的软性内涵，公寓的运营管理不再局限于日常生活服务，通过系统化、数字化进行公寓管理已经成为行业共识。未来，集中式长租公寓市场将在充分数字化的基础上实现智能化，重构长租公寓管理生态。

以租客体验为中心，魔方生活针对细分市场打造了不同的产品形态，深度挖掘住户的各类需求，并通过数字化手段持续提升产品和运营服务的标准化能力。

在产品布局方面，魔方生活首次提出住房租赁市场存在三大错配，即户型错配、地段错配和价格错配，并提出解决方案，研究更小面积的居住产品类型。针对精英人士、城市白领、创业青年、基层员工等不同客群，魔方生活以多款公寓产品切入租赁领域的细分市场。

在运营服务方面，魔方生活的产品基础服务能力领先业内，并通过数字化管理持续提升管理的精准度与效率。《2023年中国集中式长租公寓趋势洞察》显示，魔方公寓所有在租房型均达到拎包入住标准，每日提供公区保洁与垃圾分类服务；住户可通过管家或“魔方生活”APP线上预约报修，维修团队上门解决日常非人为家电维修；安全保障方面，公寓安排保安人员24小时巡逻；配置有入口人脸识别、AI智能监控系统、天台智能安全警报、智能巡检等智能系统管理员工，并提供住户安全教育；为便捷住户日常生活，公寓内部开设了24小时收取快递房间及外卖架。

数字化是魔方生活提供高质量运营服务的核心驱动之一。魔方生活是业内最早自主研发新一代云端集中管理OMS的公司之一，在投资、研发决策过程的每个重大环节均有自主研发的大数据系统作为支撑；在前端供应链整合方面，魔方生活规范化营建SOP系统，可以实现招标、合同、集采下单、收发货、付款结算全链条拉通；在租金设置方面，魔方生活的价格评估体系——“灵眸系统”，可以依靠大数据算出全国范围内任意一个地址点位的合理租金范围……

多重因素加持下，魔方生活成为了住户、企业客户和行业参与者的首选品牌。

2023年，两会政府工作报告中提出“加强住房保障性体系建设，支持刚性和改善性租房需求，解决好新市民、青年人等租房问题 ”；今年2月，人民银行、银保监会拟出台“金融17条”，加大住房租赁市场支持力度。伴随政策和资本市场的助力，魔方生活有望抓住机遇加速规模化发展，凭借自身运营优势占据更多的市场份额，加速行业集中度的提升。

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