回暖的上海楼市并非“雨露均沾”

随着疫情影响渐消、春节假期结束，上海也紧锣密鼓的掀起了新盘入市潮。

2022年底，上海披露了当年第八批集中上市新盘名单，29个过会项目多数在2023年进行认购、开盘。这些新盘的表现也成了上海年初市场最直观的检验。

据《国际金融报》记者统计，截至2月21日，2022年上海第八批新盘中有24个已经开盘或认购，另有5个暂未开启认购。24个基本落定的项目中，触发积分制的有10个，其中包括今年首个“天花板”百分盘和超97分的高分盘，这两盘也是2022年八批次新盘中入围分最高的两个项目。

(相关资料图)

从这一角度来看，上海新房市场似乎正在走热，伴随着“疫情三年，房价涨回来只用了一周”消息在不少上海中介的朋友圈内大肆传播，一时间，上海市场“小阳春”将至的消息甚嚣尘上。

百分盘再现

2023年首个百分盘海德壹号位于近些年大火的浦东前滩板块，也是板块内为数不多的全新盘。

1月9日-13日午间，其进行了为期4天半的认购活动，163套取证房源获得647组意向客户认购，认购率近400%，成功触发积分制，入围分数线达100.85分，有293组客户被拦在了这一关卡未能入围，只能参与第二场摇号。

显然，入围的337组客户均是“高分选手”，按基础分60分、0.19分/月的社保缴纳系数计算，至少需要缴纳215个月的社保（约18年）。2月8日开盘当天，海德壹号官方公众号也晒出了售罄海报，实现日光。

这一单价近13万元、总价900万-8500万元的中环项目的认购结果让市场沸腾，上海上一次出现百分盘还是2021年入市的内环豪宅项目：112.8分的复兴珑御和102.24分的翠湖五集。

海德壹号的高分成绩离不开板块内的一二手房价倒挂以及稀缺的资源属性。

从2018年前滩板块内首个住宅项目中粮前滩海景壹号入市，超3000人认筹的热潮让该板块一炮而红，随后的晶耀名邸、东方逸品，乃至疫情时期的东方惠雅、晶鸿名邸、东方悦澜等均创下了不菲佳绩，新盘的取证单价也一路从8万+飙升至近13万元。据兔博士数据，上周前滩板块的二手房挂牌价还在17万元/平方米以上，与新房价格形成明显倒挂。

与此同时，随着6年来前滩板块新盘的不断入市，区域内新房资源愈发紧俏，购房者们紧盯着板块内少量“余粮”，也引发抢购。

海德壹号之前，1月开盘的第八批次新盘黄浦董家渡板块绿城外滩兰庭，也创下了97.12分的高入围分。该项目取证单价14.5万元，总价在2600万-5000万元间，供应的111套新房获超440组客户认购，认购率近400%，开盘当日售罄。

据记者统计，2022年上海公示的八批新盘中，10个“高分”选手依次为海德壹号（100.85分）、绿城外滩兰庭（97.12分）、前滩东方悦澜（96.9分）、百汇园（94.96分）、御江廷（92.75分）、绿宝园（92.1分）、上海蟠龙天地（91.22分）、森兰名苑（88.86分）、招商虹玺（86.8分）、森兰壹公馆（85.92分）。

理性看待市场复苏

一个月内，新盘入围分数线两度刷新，市场上关于上海楼市回暖的消息也愈传愈凶。

有媒体报道称，2月的前两周，链家门店的成交量较此前增长50%-60%，带看量增长30%-40%；1月上海杨浦区、浦东新区、静安区、长宁区、嘉定区等区域的二手房价均同比上涨超4%，最高者超6%。“疫情三年，房价涨回来只用了一周”的消息也在上海中介朋友圈内广泛传播。

“市场的确在复苏，最近的带看量与挂牌量均有明显上涨，市场偏暖的氛围买家都能感受到，也有助于成交量增加。”上海中原地产首席分析师卢文曦告诉记者，预计2月二手房成交量在1.4万套左右，相比1月有明显增加，但与2019年2月的1.9万套还是有不少差距，因此需要理性看待市场复苏。

中金研报指出，北京及上海存量房市场均有回暖迹象，上海市复苏时点或晚于北京市，在新房市场方面，上海市延续较好去化表现，北京市于去年末初现复苏。该机构认为，新房市场回温较快除受购房者预期改善影响外，亦有疫情过峰后购房需求延后集中释放的原因，后市持续性有待继续观察。

市场虽有回暖，但也并非“雨露均沾”。

新房市场上，2022年上海第八批新盘虽有两个高分盘，但也与同期其它项目形成“断层”，分数稍高一些的汇成南街里入围分72.58分，68.8分的保利·珑誉、66.6分的中铁·湖光逸景、55.28分的象屿招商·公园1872……

同时，第八批中的青浦徐泾板块的招商象屿蟠龙府虽触发积分制，但45.95分的入围线相比上次开盘的58.69分出现了明显下滑；未触发积分制的宝山顾村板块建发·熙和府此番认购率约88%，较往期的超200%亦有明显下降；嘉定远香湖板块的璀璨湖畔从此前的触发积分制转为不触发，认购率亦从152%下滑至81%；海德壹号的入围分数线虽高，但由于户型等问题，弃号率也超过50%。

从新盘触发积分制的比例（已完成认购的项目）来看，2022年八批次依次为39.39%、41.3%、48.72%、34.21%、34.48%、42.86%、35.09%、41.67%，受不同时期的防疫政策以及供盘结构影响，触发比例会有一定浮动，但悬殊并不明显。

2月初，上海披露了今年第一批入市新盘共25个，目前尚在认购期或已结束认购的项目有9个，其中象屿招商·公园1872、安联湖山悦预计将触发积分制，有市场消息预测两盘入围分数线在55分、45分左右。

卢文曦称，近期一二手房的看房人数均有明显提升，这些信号有助于提振市场信心。不过新房市场由于供应节奏的问题，上周成交数据有一定下滑，其预计接下来新盘的开盘节奏会加快，叠加月末翘尾因素，本月最后一周的成交量将会迎来反弹。

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