补充流动性不是化解房企风险的最优选择

国家统计局16日发布的数据显示，2023年7月份，70个大中城市中，新建商品住宅和二手住宅销售价格环比上涨城市分别有20个和6个，比上月分别减少11个和1个。

从一线城市来看，新建商品住销售宅价格环比整体持平，但具体城市“两升两降”，北京、上海上涨，涨幅分别是0.4%和0.2%，广州、深圳下降，降幅分别为0.2%和0.6%；二手住宅销售价格则环比下降0.8%，降幅比上月扩大0.1个百分点。

【资料图】

从二线城市来看，新建商品住宅销售价格环比由平转降，降幅为0.2%；二手住宅销售价格环比下降0.5%，降幅比上月扩大0.1个百分点。三线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.3%，降幅比上月扩大0.2个百分点；二手住宅销售价格环比下降0.4%，降幅与上月相同。

也就是说，一、二、三线城市的住宅销售价格，无论是新建还是二手，都是持平或下降，楼市继续呈现整体向下格局，各地出台的稳定楼市、鼓励消费、刺激需求的政策，并没有对市场产生明显的提振作用，楼市低迷状态没有得到明显改变。相反，二、三线城市的销售状况还在进一步恶化，房企资金链紧张的矛盾也在进一步加剧。而碧桂园陷入流动性困境，则是房企资金链紧绷的又一个缩影。

有业内人士认为，目前楼市的最大风险并不是房价下跌，而是失去流动性。这话说对了一半，对房企来说，当前的最大问题，也是最大风险，确实是流动性不足。尤其是碧桂园，如果能够适当补充一点流动性，是不大可能出现资金链断裂风险的。问题的关键在于，房企的流动性不足问题，到底是如何形成的？如果给房企补充一点流动性，是否就能助房企化解风险、摆脱困境呢？

显然是治标不治本，房企流动性不足，并不是绝对的流动性不足，不是企业没有产生流动性的条件，而是销售不畅，是销售没有能够帮助房企化解流动性风险。如果销售畅通了，流动性也就不会出现问题。因此，真正的问题出在销售上，特别是碧桂园，如果手中的商品房能够销售出去，日子会非常好过。

这就带来另一个问题，也是最重要的问题，那就是为什么房企的商品房销售不畅。要知道，去年以来，各地在如何松绑房地产方面，可谓是政策满天飞，尤其是近几个月，更是政策由调控转向刺激了，可是，市场仍然不为所动，广大居民仍然在用观望对待政策。也就是说，在政策层面已经有点无计可施了，即便出台刺激政策，可能也很难让居民选择购房了。而按照目前的实际情况，也不可能出台鼓励房价上涨的政策。否则，就会出大问题。

那么，广大居民为什么都在等待观望，而不选择购房呢？原因很简单，等待房价下跌，亦即等待开发企业降价售房。只有降价售房，才有可能激活广大居民的购房热情。至少，可以把刚需需求激活出来，让刚需者能够伴随房价下跌而选择出手购房。

这也意味着，此时此刻，如果管理层选择给房企补充流动性，以满足房企暂时的资金需求，而不鼓励房企降价售房，可能会带来更大的问题，房企负债会进一步加大，资产负债率会进一步提高，亏损也会进一步增加。到时候，房企的流动性会更加紧张。只有鼓励房企降价售房，加大资金回笼力度，才能有效缓解房企的流动性不足矛盾，有效补充房企的流动性。

这也意味着，地方在出尽了激励居民购房的政策，却没有起到明显作用后，应当转向出台激励开发商降价售房政策，以降价来激活居民的购房热情。如果仍想利用阻止开发企业降价售房的手段，试图保住开发企业利益，保住政府利益，保住房价，那就真的很危险了。今天的购房者，不买政策的账，但一定会买降价的账。实实在在的降价，比实实在在的政策威力更大、影响力更强。

所以，切不要再给开发企业补充流动性了，这不是最优选择，甚至是最差选择。开发企业不是制造企业，制造企业补充流动性能够加倍回报、持续回报，开发企业补充流动性只会负债扩大、负担加重、成本加大、风险加速，且都是一次性交易。像碧桂园这样的头部房企，不缺流动性，而是暂时失去流动性。只要启动降价策略，很快就能步入正常轨道。关键是，地方政府不要再阻挠房企降价售房了，那是在制造风险。

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