城市更新步伐加快 模式向多元化转变

“十四五”规划纲要指出，加快转变城市发展方式，统筹城市规划建设管理，实施城市更新行动，推动城市空间结构优化和品质提升。今年政府工作报告也明确，加快农业转移人口市民化，常住人口城镇化率提高到65%，发展壮大城市群和都市圈，实施城市更新行动，完善住房市场体系和住房保障体系，提升城镇化发展质量。近日，北京、上海、深圳等地纷纷出台政策，城市更新行动明显提速。

城市更新步伐加快

城市更新主要是指对城市建成区(规划基本实现地区)城市空间形态和城市功能的持续完善和优化调整，是小规模、渐进式、可持续的更新。业内认为，实施城市更新行动，谋划推进一系列城市建设领域民生工程和发展工程，有利于充分释放我国发展的巨大潜力，形成新的经济增长点。

住房和城乡建设部副部长黄艳此前公开表示，城市更新不只是简单的旧城旧区改造，而是由大规模增量建设转为存量提质改造和增量结构调整并重。实施城市更新行动，其内涵是推动城市结构优化、功能完善和品质提升，转变城市开发建设方式;路径是开展城市体检，统筹城市规划建设管理;目标是建设宜居、绿色、韧性、智慧、人文城市。

近段时间以来，各地城市更新步伐明显加快。

6月18日，《重庆市城市更新管理办法》发布，提出城市更新主要内容包括完善生活功能、补齐公共设施短板，完善产业功能、打造就业创新载体，完善生态功能、保护修复绿地绿廊绿道，完善人文功能、积淀文化元素魅力，完善安全功能、增强防灾减灾能力。

6月10日，北京市政府发布《北京市人民政府关于实施城市更新行动的指导意见》，明确首都城市更新行动的类型，同时对备受关注的城市更新配套政策也全面披露，其中包括规划政策、土地政策和资金政策。

6月7日，深圳市发改委发布《深圳市国民经济和社会发展第十四个五年规划和二○三五年远景目标纲要》提出，加强城市更新、土地整备和棚户区改造等多种再开发手段的综合运用。

6月2日，上海宣布成立总规模约800亿元的城市更新基金，定向用于投资旧区改造和城市更新项目，也意味着上海正大力度引入社会资本，参与旧区改造和城市更新项目。

此外，青海全面实施城市更新行动，建设新型智慧城市，通过提高城镇住房保障水平、改善城市人居环境、构建城市公共交通体系等，全面加快现代化城市建设。山东省则提出将以城市更新行动为抓手，全方位提升城市品质，满足人民群众对城市宜居生活的新期待。

模式向多元化转变

根据全国工商联房地产商会城市更新分会调研和估算，城市更新过程中将撬动10万亿级的内需空间。易居企业集团CEO丁祖昱指出，我国未来每年有8亿平方米的存量需要更新，城市更新将成为未来10年、20年最重要的地产行业关键词。

随着市场规模的极速扩大，城市更新的运作模式也发生转变，开始由早年的单一政府主导模式向政府、投资者、发展商、居民等多方参与协同转变。

业内专家表示，在过去的城市更新实践中，既有过政府主导，也有过市场主导，而市场主导的优势在于企业对市场有更灵敏的触觉，能够提供高质量的开发和设计，也可以有效地减轻政府的负担。然而劣势也很明显，那就是开发商容易“挑肥拣瘦”，更青睐具有商业价值的地段，而那些位置偏僻、危房户集中的地区就无人问津，公共利益也就无法得到保障。

因此，在实行城市更新行动的过程中，政府和企业需要利用各自职能优势，建立协同合作的良性发展机制，在激活市场和企业能动性的同时，要让政府来充当市场的“守夜人”，兼顾政府的规划导向和公共利益平衡，共同推进城市空间的改善和产业升级。

上海此次成立总规模约800亿元的城市更新基金，由上海本土国企、大型开发商和险资共同成立，参与力量更加广泛，有上海地产集团、招商蛇口、中交集团、万科集团、国寿投资、保利发展、中国太保、中保投资等公司与机构的共同合作。业内人士认为，这是一次政企合作的积极尝试。

广州在城市更新的创新探索方面一直走在全国前列。今年年初，广州表示力争今年上半年审定48条旧村改造方案，5年内完成2000年前老旧小区改造。而在具体的城市更新项目招标中，可见万科、合景泰富、富力、佳兆业等房企的身影。

北京也鼓励市场主体投入资金参与城市更新，鼓励不动产产权人自筹资金用于更新改造，鼓励金融机构创新金融产品支持城市更新。对于符合规划使用性质正面清单，保障居民基本生活、补齐城市短板的更新项目，可根据实际需要适当增加建筑规模。增加的建筑规模不计入街区管控总规模，由各区单独备案统计。

侧重点各有不同

各地在推进城市更新的规划中紧扣国家规划及政策，根据各地情况，侧重点、推进方式各有不同。

北京明确六种城市更新方式，其中，针对老旧厂房改造，优先发展智能制造、科技创新、文化等产业。鼓励利用老旧厂房发展新型基础设施、现代服务业等国家和本市支持的产业业态;在老旧楼宇更新方面，鼓励老办公楼、老商业设施等老旧楼宇升级改造、调整功能、提升活力，发展新业态;针对其他类型，政策鼓励对城市公共空间进行改造提升，鼓励特色街区、生态街区、智慧街区建设。

浙江省提出未来社区理念，以未来社区建设为抓手，提升城市宜居水平，全面推进城市的有机更新。从未来城市运营、城市经营的角度去推进城市更新，进入到政府、开发商和社区共同经营的模式。

深圳市提出要创新土地整备机制，有序推进城市更新，深化历史遗留违法建筑处置。深圳市也成为全国首个在“十四五”规划中明确深化历史遗留违法建筑处置的城市。

青海今年全面实施城市更新行动，建设新型智慧城市，通过提高城镇住房保障水平、改善城市人居环境、构建城市公共交通体系等，全面加快现代化城市建设。此外，四川、湖南、河北、湖北、江苏等多地都将“智慧+”融入城市更新，以智慧交通、智慧城市、智慧社区等“智慧+”方式推进城市更新。(记者 王莉)

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