出借名义者拒绝配合实际购房人办房产证被诉至法院

出借自己的名义帮他人购买单位福利房，却不曾想到十多年时间里房价涨了8倍，出借名义者拒绝配合实际购房人办房产证，被诉至法院。近日，栖霞区人民法院公布了这样一起典型案例。

2007年，南京市民姜兵(化名)从亲戚处听说，栖霞区某单位正在进行福利住房的对内销售，因当时该小区区位、配套不全，众多单位职工不愿购买或让渡购房名额。他经人介绍，向该单位职工吴敏(化名)借名购房。

姜兵说，当时，双方对购房资格的转让进行了口头约定，同时为了办理手续方便，约定由实际买房的姜兵占房产99%份额，出借购房名额的吴敏形式上占1%。等到办房产证，将房产100%份额登记给自己后，姜兵会再向吴敏支付几万元费用。随后，姜兵共计支付了60余万元房款，在小区选购了一处120平米的房屋。

2009年房屋交付后，姜兵一直住在这套房子里，并按期缴纳水电、物业费用。2010年时，房屋可以登记过户了，但吴敏这时却拒绝配合，房子的房产证也因此一直没有办下来。而到了2020年，该小区的房价已经涨至每平米45000元左右，较购房时大涨8倍。

反复沟通多年无果后，2020年，姜兵将吴敏起诉至栖霞区人民法院，要求确认房屋归自己所有，吴敏需要配合完成过户程序。

被告吴敏则称，当年双方存在借款关系，并没有口头约定这套房屋的归属，另外，他还主张，原告没有案涉房屋的购房资格，购房行为无效。

案件审理过程中，双方提供的诸多证据和原告申请出庭的证人证言显示，2007年时，小区销售过程中，借名购房的情况较为普遍。在该单位的销售规定中，有可将房屋登记在配偶、子女等名下的条款，另规定如果房屋要登记在非近亲属名下，则购房人中至少要有一人为单位员工。

审理中发现，该套房屋的全部钱款均由姜兵或者其亲属代为支付，吴敏没有证据显示自己有实际出资。案涉房屋的收房验房、维修资金的缴纳、物业及水电费用的支付均由姜兵或其亲属办理，吴敏既未参与，也没有承担过任何费用。

吴敏先后对于这套房子的归属有过数个说法，在原告提供的一份双方2019年沟通的录音中，吴敏的家属称这套房子是双方合伙购买，否认原告占99%份额的说法;　而在案件审理中，吴敏又向法院提出双方是借款关系，将姜兵名字加入房屋登记只是为了还款方便。

在吴敏主张自己出借钱款的情况下，却在长达十年间不就案涉房屋主张权利，也不对案涉房屋进行控制或管理，该行为明显不合常理，法院结合证据情况及吴敏对于案涉关键事实的表态前后矛盾，且未能进行合理解释说明，认为其在案件中的抗辩真实性存疑。

结合证据，法院最终认定了姜兵向吴敏借名购房的事实，并最终判令吴敏需要配合完成房屋登记并将房屋过户至姜兵一人名下。原、被告双方关于购买案涉房屋的补偿问题，可由双方另行处理。

法院提醒，民事诉讼过程中，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实，或者反驳对方的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。该案中，吴敏虽然对房屋归属抗辩时提出了合伙购房、出借钱款等多个说法，但均无相应证据予以证明，需要承担举证不利的后果。

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