楼市上半年透视：销售增速放缓 超半数未达年度目标50%

楼市“小阳春”之后，房企相继发布了上半年销售业绩。显然，2019年的上半年，他们过得并不轻松。与过去两年更不可同日而语。

7月2日，万科公告，1-6月，万科合同销售金额为3340亿元，同比增长9.63%。

这是碧万恒三巨头中唯一一家同比增长的。前6月，碧桂园、恒大销售额均出现了5%左右的下滑。

相比2018年，房企2019上半年的整体销售涨幅明显放缓，龙头房企全面同比下调，市场开始退烧。

上半年，融资通道收紧、多地调控持续，销售成了房企最重要的现金来源。但从目前销售成绩来看，并不理想：超五成房企销售目标不达50%，压力传递至下半年。

受楼市调控影响，三四线城市销售承压，下半年，以三四线为主要市场的房企，面临的问题更加严峻。

销售增速放缓

在上半年“房住不炒”、调控趋紧的背景下，房企纷纷交出了自己的成绩单。

6月单月，恒大合约销售金额约为502.6亿元，与去年保持同一水平，微升0.4%。万科销售业绩663.9亿元，同比增长1.16%，创今年以来单月纪录。碧桂园卖了820亿(克而瑞全口径金额)，创了单月新高。

单月业绩飘红，难掩上半年增速的下滑。

中国指数研究院数据显示，1-6月，碧桂园实现合约销售约3920亿元，同比下滑5%;恒大销售额为2928.7亿元，同比跌幅为3.72%。

整体来看，行业销售态势也在下行。

中国指数研究院监测显示，1-6月，147家房企销售额超过50亿，较去年增加9家，增速降低3个百分点;合计实现销售额58537亿元，平均销售额398.2亿元，同比增长10.3%，增速同比放缓15.3个百分点。

此外，大面积的房企销售目标不达50%。中国指数研究院统计，在公布2019年销售目标的39家房企中，只有14家达到了50%及以上的完成度。

在12家千亿房企中，完成度在50%以上的只有中海地产、招商蛇口两家，分别为55.9%、50.6%。恒大、融创、保利、中海的销售目标完成率均值为47.8%，其中，最低的是融创中国，仅有38.9%。

完成率低于40%的还有绿城中国、富力地产、花样年，花样年以36.6%位于完成度末位。而规模体量庞大的碧桂园、万科索性不设置销售目标。

与往年不同的是，今年很多房企有了销售“窗口期”和“抢收”的意识，一季度和6月份就是很明显的窗口期。

一季度，泰禾、恒大等进行降价促销，提升了销售额;6月份，为冲刺半年度业绩目标，房企积极加大了推案及营销力度，单月操盘业绩环比提升超23%。

中指研究院指出，进入2019年下半年，房企将加大供货力度，或能有效推进销售目标完成率。

销售放缓同时，房企行业排名也发生明显变化。龙头房企中华夏幸福、绿城、泰禾等房企受资金承压，出现了排名下滑的情况。

其中，华夏幸福在2018年上半年排第10位，今年上半年滑落至第22位，较去年少卖185亿元;泰禾从去年的17位降至27位，上半年销售额比去年同期减少118亿元。

补位的是保利发展、招商蛇口、及阳光城等。提出重返行业前三的保利发展，以2387.3亿元超越融创中国排名第4;招商蛇口跨入千亿俱乐部，由去年的第13位升至第11位;阳光城以900亿销售额业绩，从第16名提升至第13名。

中原地产首席分析师张大伟认为，上半年房企销售放缓，很大程度上与政策收紧有关，他指出，5月份全国市场继续分化，特别是部分城市政策再次出现收紧，价格变化后，市场需求有所观望，出现了成交量上涨乏力。

亿翰智库预测，下半年调控不排除加码的可能。整体来看，房地产企业对调控仍应保持敬畏，对政策放松不应有过于乐观的预期;调控手段会由“因城施策”向“因城施策+因企施策”延伸。

行业分化加剧

房地产销售市场的放缓，也导致市场集中度进一步提高，房企竞争、分化加剧。

中信建投证券数据显示，2019年上半年Top3房企累计销售额为10070亿元，同比下滑1.2%;中小房企增速则保持与4、5月基本持平，增幅约为20%。

中原地产首席分析师张大伟指出，2019年市场逐渐出现中型房企激烈竞争的局面。

据克而瑞研究中心数据，TOP100房企中，TOP3房企权益金额集中度达10.5%，同比提升0.8个百分点;前10、30、50名房企集中度也有明显上升。

而排名50以后的房企，大多存在成交回落、销售难度加大的问题，竞争优势已不再明显。

此外，从区域和城市来看，一线城市成交规模同比大幅增加，三四线城市销售退烧明显。据中指研究院数据，2019年上半年，一线城市商品住宅月均成交57万平方米左右，同比增长38.5%，三线代表城市上半年月均成交规模约30万平方米，同比下降12%，降幅在各线中最为显著。

对此，美联物业全国研究中心总监何倩茹表示，上半年城市之间的表现出现分化，主要原因是房地产发展开始步入平稳发展阶段，购房变得更为理性，因此作为住房拥有率较高的三四线城市，成交量下降也较多。

张大伟指出，虽然上半年的房地产市场出现了“小阳春”，但整体以“稳”字当头。

他表示，整体来看，今年第二季度部分城市楼市活跃度相比3月份有所降温，虽然房企在6月增加供应冲刺半年报，但整体预计房企在未来7-8月淡季的销售数据依然压力非常大。

中国指数研究院表示，近期银保监会及央行针对房企频繁发债及利率持续走低现象及时发声，防止资金违规流入房地产行业。且部分城市提高房贷利率，下半年房地产行业资金环境可能会依然偏紧，房企将进一步承压。

易居研究院智库中心研究总监严跃进提醒，这两年各大企业风波不断，若是部分房企资金等层面出现问题，还需关注洗牌的风险。

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