宝龙地产逆势加杠杆扩张，风险不小，其会如何应对?

一代会老，二代当立。自2018年，宝龙地产控股有限公司(HK：01238，简称“宝龙地产”)“二代”许华芳接手之后，这家闽系房企开始在速度方面表现出了崭新的面貌。

8月22日，宝龙地产发布了2019年上半年业绩报告。报告期内，公司合约销售额约292.03亿元，较2018年同期上升约78.7%。

在此前两天，8月20日，宝龙地产还发布公告称，因商业地产业务已增长至足以实行独立上市规模，拟分拆宝龙商业管理控股有限公司(下称“宝龙商业”)在港交所独立上市。

无论是漂亮的业绩，或是分拆上市的决策，宝龙地产提速的意图都非常明显。此次分拆商业板块上市，对于宝龙地产而言，既可以与住宅板块发挥协同作用促进集团整体快速发展，又不失为降低负债率的一种举措。

不过，近两年来，商业地产的市场竞争愈发激烈，宝龙地产此时提速，是否真的做好了准备?

分拆商业板块上市，意在提速

8月20日，宝龙地产公布公告称，公司建议分拆公司附属公司宝龙商业在港交所独立上市。资本市场给出了自己的“态度”，次日，宝龙地产开盘价4.65港元/股，收盘价至4.88港元/股，涨幅达到4.9%。

根据官方资料显示，2019年3月，宝龙商业在开曼群岛注册成立，主要从事商业运营服务及物业管理服务。彼时，便有市场分析认为，这可能是宝龙地产有意分拆商业板块独立上市的重要一步。

作为闽系商业地产开发企业代表，宝龙地产一直将商业业态作为自身的核心业务。数据显示，截至2019年6月30日，宝龙地产在长三角、海西经济区等40个城市布局项目超过100个，在营购物中心39座。

在母公司的加持下，宝龙商业本应带有优良的基因，然而，在近些年国内商业地产群星崛起的环境下，宝龙商业的发展格局并没有进行快速拓展。

首先，从宝龙地产2019年中期数据看，加上投资物业租金收入、物业管理服务收入及其他物业开发相关业务收入在内，宝龙商业板块销售占比仅为14.3%，住宅销售在集团销售额中仍占大头。

其次，在项目布局上，近年来，素有“小万达”之称的宝龙地产在战略上也略显“保守”。蓝鲸房产据宝龙地产财报梳理，2016年—2018年，宝龙地产的商业项目开业数量分别为7座、5座、3座。而2018年，新城控股旗下的新城吾悦广场新开业19家，万达广场新开业49个。

在宝龙地产选择稳健发展的时期，不少房企纷纷切入了商业地产。如7月5日，闽系房企旭辉集团(HK：00884)对外透露，将成立旭辉集团商业地产管理总部，负责统筹管理全集团商业项目的投资、设计、开发、招商和持有营运。原集团商业管理部和旭美商业合并入旭辉商业。

一些已经入局的房企还在持续加码。如龙湖集团(HK：00960，简称“龙湖”)CEO邵明晓在2018年业绩会上介绍说，到2020年，龙湖开业商场数将达到50个。华润置地(HK：01109)也在2018年业绩会上表示，未来3年，华润置地计划开业32个购物中心。

不过，有业内人士向蓝鲸房产分析指出，此次宝龙商业拆分上市，或也意在借助资本力量加速布局。

宝龙商业在招股书中披露，宝龙商业融资规模在10亿港元左右，募集资金将用于战略收购和投资其他商业运营服务供应商，升级数字化信息技术系统及智能运营管理，股权投资以及一般业务用途。

易居研究院财经评论员严跃进对蓝鲸房产分析表示：“将商业板块分拆上市，可以看出宝龙对于商业业务的高度重视。从当前上市企业的发展来看，地产商把商业板块进行独立运作和分拆上市，其实并不多，这有助于宝龙商业地产板块的业务发展，对于其后续专业化运作，以及通过资本市场平台发力等，有积极的作用。”

58安居客房产研究院首席分析师张波也认为，拆分上市有利于商业模块的持续稳定发展，不过仅从港交所融资的规模会相对有限，恐怕不足以支撑其未来快速发展。

规模与负债之间的平衡难题如何解?

从行业发展角度来看，近年来，房企之所以频繁布局商业地产，主要是因为相较于住宅地产，商业地产受政策调控影响较小，其稳定的现金流使企业具有穿越周期的能力;其次，随着土地出让方式的转变，未来房企可借综合性用地，将商业与住宅进行搭配，形成互相促进的作用。

从宝龙地产历年的发展来看，商业与住宅板块的“互补”，或也是大概率事件。

宝龙地产从“保守”发展向追逐规模的这一转变，始于“二代”许华芳的上位。2018年，许华芳从父亲许健康手中全面接手宝龙地产，不同于父亲许健康稳健的发展策略，许华芳在一次媒体采访中表示：“要保持在全国50强以内，才能保证资源，不然就没得玩了。”

许华芳虽然也强调说，公司没有冲规模的冲动和角度，但从多项数据来看，宝龙地产确实已经开始发力。这首先体现在拿地方面，蓝鲸房产据宝龙地产年报梳理，2019年上半年新增了23块地，这与从2018年共新增29块地的情况来看，提速明显。

销售方面，2018年，宝龙地产完成合约销售金额410亿元，同比增长96.5%，创历史新高，这种势头到今年依旧再持续。根据宝龙地产月度业绩报告显示，2019年前7月，宝龙地产完成合约销售额约为人民币350.6亿元，同比增长72.5%，完成全年500亿销售目标的70.1%。

得益于上半年的优异表现，宝龙地产在今年的半年报中表示，将全年目标提升至550元。

伴随着业绩的全面提速，宝龙地产对资金的需求也在增加。今年以来，宝龙地产开启密集融资模式，根据年中报显示，截至2019年6月30日，宝龙地产总利息开支约16.9亿元，较2018年同期增加约35.4%。宝龙地产称，这主要是由于本集团借款总额增长所致。

为此，许华芳在2018年业绩会上表示，“财务上我们今年提出了要求，会把债务控制在一个比较合理的水平。”

2019年中期，宝龙地产净负债率虽由2018年的101.6%下降至91.4%，但仍处于高位，宝龙地产显然还需做出更多的努力。

因此，有业内人士认为，宝龙地产此次拆分商业板块上市，既是对规模的冲击，也可以帮助其改善负债状况。张波对蓝鲸房产表示：“商业物业变现周期较长，相比于住宅开发，往往更容易引发净负债率上升。宝龙商业分拆上市之后，融资收入增加对于降低净负债水平是有一定好处的，也有利于财务结构变得更为稳健。”

许华芳曾说：“接班不仅仅是守业，而应要超越父辈”。然而，伴随着商业地产“红海”之中，众多大品牌、资金实力强大的房企纷纷介入，宝龙地产积累多年的经验能否助其就此“腾飞”，仍存在不确定性。而眼下，在行业普遍选择降负债的大势下，宝龙地产逆势加杠杆扩张，风险不小，其会如何应对?时间会给出答案。

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