北京二手房经纪人市场“转凉” 购房者和小业主该如何自处？

近期，北京商报记者接到多位购房者和小业主反映，称接到了经纪人市场“转凉”的通知，部分小业主更是被要求“降价才能促成交”。经纪人们的判断是：9月新盘多、产品类型丰富、区域分布均衡，二手房的交易成本又高得离谱，现在除了“东西海”的刚需，基本上购房者的首选都是新盘。在他们看来，着急置换的二手房业主应该抓住11月前的窗口，尽早给出合适的价格促进成交。

然而放大至整个假期的交易数据却并不支持经纪人们的判断：假期期间北京链家的成交量突破了1100套，这个数字是去年同期的1.5倍，是2018年的2.4倍。

实际的市场情况具体如何，是真“凉”还是前期成交网签滞后?北京商报记者在这个“十一”密集调研北京二手房市场，试图给出购房者和小业主一个答案。

9·20和10·8的明显节点

许月计划卖掉的房子位于东南二环的左安门桥，是一套隶属于东城区的三居室、当年先生单位的福利分房，面积不大不小、周围配套还算完善，又在东城区属于价格洼地，许月对于出售这套房子一直都不太担心。“虽然二类经适房有3%的土地出让金，但是我报的价格并不高，房子朝向也好，算是小区里的金角，所以当时跟经纪人提的要求就是交易周期不要太长、付款方式好一些。”正是基于这样的一种卖房心态，许月并没有着急让房子里的租客搬走，只要配合看房就好。

直到“十一”即将放假前，由于工作太忙，一周没跟经纪人联系的许月偶然登录链家App发现：这套仅在9月第一周便创下40多组带看的“好房”，在9月20日后竟然一组带看都没有。“我一下子就有点急了，赶紧给两家经纪人打电话，得到的回复都是这两天市场状态转‘凉’得确实有点快，现在不好说是假期因素多点还是市场本身就‘凉’了，他们都建议我尽快把租客清了、赶紧卖。”

听从了两家经纪公司的建议，许月在与租客协商后，在“十一”期间完成了清客收房。“说来也奇怪，8号是个时间点，这一天链家带看了8组，我爱我家带看了4组，给我的感觉好像过节的都回来了，没有经纪人说的那么‘凉’”。

与许月的情况极为相似，刘金位于北三环和平西桥的一居室也遇到了“9·20”和“10·8”现象。刘金要卖的这处房子就在和平西桥地铁口，47平方米的南向一居室，满五唯一的已购公房，楼层不错、装修也说得过去，起初刘金将报价定在了365万元。

“我跟中介说这个价格的时候，中介就说有点高，4月成交的那套有点瑕疵，价格316万，觉得我这套能到340万元比较合理，但我想试试，没想到刚弄完手续，新发地就出疫情了。”刘金的房子和当时的北京二手房市场一起，无论是带看还是成交，都戛然而止。

直到进入9月中旬，在刘金多次降价后，带看才慢慢有了起色。正当刘金盘算能够在“十一”前后卖掉之时，带看却在9月21日再次“暂停”。“直到‘十一’长假的后半段，4日、5日的时候，经纪人给我打电话说终于有人看了。”但与许月不同，已经看好置换房源的刘金并没有因为带看的恢复打算提价，只求尽快出手好拿着钱和资格去换房。

经纪人的降价与小业主的不甘

刘金的房子能够恢复带看，很大程度上也是听从了经纪人的降价建议。根据链家App显示，刘金的这套一居室，在过去的3个月里从365万元降到329万元，降价幅度接近10%。

“中介跟我说，没有卖不出去的房子，只有降不到位的价格，但我真觉得我这房子没到那个程度，不过因为着急换房，不得不从了。”刘金无奈地说。

然而并不是所有的小业主都认可经纪人的降价建议。

程佳位于南三环的在售两居室，在10月8日恢复集中带看后，被经纪人建议价格下调50万元，这个比例占到了程佳房价的1/7。“讲真的，接电话的时候我差点骂街，当初定价是中介给的，这么大幅度总得有个合理的理由吧，他们一再强调市场‘凉’了，可我要买的那套卖家还要涨价呢，究竟是真‘凉’还是都去过节了，总得看看再说吧。”

程佳的情况不是个例。集中带看的爆发，让许月甚至产生了“能不能缓缓，甚至提提价的念头”。

但这一想法并没有得到委托卖房的两家经纪公司经纪人的支持。“他们给我的理由都是二手房千万元左右的客群就那么多，马上天凉了，万一疫情反复，市场又没了，甚至建议我再降10万元，刺激带看转变为成交。”许月对于经纪人的意见有些迟疑，毕竟和小区内的在售房源比，自己的报价确实不高，又是换房销售，能多卖一点是一点的心态似乎更胜一筹。“现在有买家约我要谈谈，我想先约着见面，探听一下态度再说。”

经纪人口中的“凉”，在数据层面却是另一番景象。克而瑞根据北京市住建委官网数据统计，9月北京二手住宅累计成交量17259套，环比8月上涨7.5%，同比去年9月上涨41.6%。今年受到新冠疫情影响，市场整体走势跌宕，但北京已走出疫情影响，单月二手住宅网签量连续5个月在1.6万套以上。黄金周期间，各大中介二手房带看量及成交量保持相对高位，再加上年底业绩冲刺，预计2020年全年二手住宅成交套数有望突破16万大关，创2017年317新政以来的新高。

另有媒体报道称，今年“双节”8天假期，北京链家的成交量突破了1100套，这个数字是去年同期的1.5倍，是2018年的2.4倍。

除了“东西海” 首选是新盘

对于数据和市场“表里不一”的情况，合硕机构首席分析师郭毅分析称，造成上述情况的原因有两点。首先，站在中介经纪人的角度来讲，他们是房源的开拓方，也是客户成交的撮合方，房东降价销售可以达到尽快撮合成交的目的。因此市场的一些风吹草动也会被主观“放大”，这是一个情绪的传递。

另一个层面，目前二手房市场也确实存在转“凉”的迹象，新房的“加量加质”供应对二手房市场形成了很大的冲击。“目前北京新房市场产品力升级迭代，价格方面也有大幅的调整，受此影响，相当一部分之前考虑二手房的业主，目前也转投新房的‘怀抱’。”郭毅表示，二手房客群不断被分流，后续确实存在“入冬”的隐患。此外，以网签作为判断短时间市场好坏，客观上来说并不准确，二手房网签基本滞后半个月到一个月左右，所以数据层面在后续才会得到体现。

“9月的新盘太多了，产品类型也丰富，区域分布也均衡，二手房的交易成本又高得离谱，现在除了‘东西海’的刚需，基本上购房者的首选都是新盘。”不只一个区域的房产经纪人在“十一”期间在被问及市场是否真“凉”时，也给出了上述的判断。

在他们看来，即便假期后半段购房者恢复带看，但对于产品的挑剔和价格的敏感，都不会轻易出手。如果是着急置换的二手房业主，还是应该抓住11月前的窗口，尽早给出合适的价格促进成交。

据了解，仅“9·30”一天，北京市住建委便集中审批了9个预售证，9月的后半月有近20个新盘入市。一位购房者向北京商报记者直言，自己在“十一”期间看上了两套二手住房，价格都在900万元左右，然而税费加中介费基本上要80万元，这在小城市已经可以全款买套房了。从“实惠”的角度出发，新房更具价值。

在郭毅看来，目前新房市场颇具吸引力，如果不考虑“东西海”这些自带的区域价值，二手房与新房的竞争已经拉平，甚至有落后的态势。今年从6月开始，北京新房市场持续创造月均去化4000套以上的表现，而价格层面也受开发商加快业绩销售的影响已达到低点。因此，郭毅称，目前对于购房者来说是一个买房窗口期，北京新房市场量涨价跌，二手房市场也会受此带动下行，但整体波动会在一个合理区间内运行。

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