物管优等生：东原仁知服务 ( 02352.HK ) 赴港上市，揭开价值新序章

近期，资本市场大幅调整，其中的物业板块也仍处于估值探索阶段。不过有经验的投资者应该知道，尽管公司股价短期会受市场环境与热度因素所影响，但长期终将回归公司基本面。因此，现阶段应该尤为关注未来确定性较强、盈利增长有支撑的标的。

基于此，笔者关注到即将登陆港交所舞台的东原仁知服务 ( 02352.HK ) 。招股书显示，东原仁知服务所募资金中 65% 将用于战略投资、合作及收购，扩大公司物业组合及业务规模；16.5% 将用于提高服务质素并沿着物业管理价值链扩展服务范围。可见，东原仁知服务将借助此次资本赋能的力量，加速推动公司规模化、品质化的经营发展，进一步夯实自身的行业地位和竞争优势。

通过翻看招股书，笔者对东原仁知服务的基本面情况进行了研究，得出几个值得投资者关注的要点，如下所示。

1、处于高价值赛道

于投资而言，在政策支持的行业中寻找优质标的是一个基本思路。

当前，探索房地产新发展模式是政策支持的重要方向。从发展趋势来看，房地产发展的重心将由重资产型的投资开发模式转向轻资产的运营模式。物业管理作为轻资产运营模式的一个重要代表，势必将获得更加广阔、更有效益的发展前景。

同时看到，后疫情时代中，物业行业在参与公共卫生事件所发挥的社会治理优势，也在促使物业行业加快速度参与到城市发展的路径中，为整个行业注入新活力。据此认为，物业行业正在迎来非常好的发展黄金时期。

2、占据区位优势，成长性突出的老牌物企

进一步聚焦到东原仁知服务本身，据招股书所示，成立于 2003 年，东原仁知服务从事物管行业长达 19 年，是国内历史悠久、经验丰富的物业管理服务提供商。

市场布局方面，东原仁知服务立足于长三角和西南地区，通过对局部区域的精心经营，打造出了在局部市场的独特优势。资料显示，东原仁知服务在 2021 中国物业服务百强企业排名中位列第 20 名，在西南地区和长三角地区的公司中排名第 5 名和第 9 名。从成长速度来看，东原仁知服务在长三角地区及中国西南地区的增长率位列第二及第三。

在规模化的过程中，东原仁知服务锚定具备高增长潜力，业务版图也扩展至全国。截至 2021 年 12 月 31 日，东原仁知服务有 325 个在管物业项目，包括住宅及非住宅物业，覆盖中国 16 个省、自治区及直辖市的 51 个城市，总在管建筑面积约为 28.2 百万平方米。

3、多元增长引擎，指向未来盈利的可持续性

从收入结构来看，东原仁知服务的三条业务线相辅相成，包括物业管理服务、小区增值服务和非业主增值服务。

截至 2021 年年末，物业管理服务是东原仁知服务的核心业务，贡献营收 6.29 亿元，占比 52.7%；社区增值服务贡献营收 2.87 亿元，占比 24%；非业主增值服务贡献营收 2.78 亿元，占比 23.3%。

（来源：公司招股书）

在物业管理行业市场化的过程中，" 多业态 " 经营是不能忽视的一步。因此尽管业务板块没有脱离行业框架，但东原仁知服务在管理业态开拓了新的服务空间和可能。

除了住宅小区外，东原仁知服务将服务的触角延伸至日益多样化的非住宅物业，比如商业物业、医院、政府楼宇、产业园及学校，既形成了管理业态多元化、专业化、差异化的核心优势，也为自身培育了新的业绩增长点。

数据显示，2019-2021 年，东原仁知服务非住宅物业营收的复合年增长率高达 102.8%；营收占比方面，非住宅物业的营收占比由 2019 年的 24.8% 增长至 2021 年的 41.7%，以住宅 + 非住宅业态双轮驱动业绩增长。

不断扩大的能力圈和丰富的创收渠道，将提高东原仁知服务的市场份额，更有效地保障未来的成长性。

4、坚守长期主义，高度重视发展质量

回归物管行业的本源，服务品质仍是物企的核心竞争力。尤其是在疫情常态化的时代背景下，服务力不仅关系着业主满意度，也关系着物企的品牌价值和市场影响力，进而决定了物企的长期发展质量。

在这一点上，东原仁知服务无疑为行业树立了清晰的坐标。招股书显示，东原仁知服务高度重视客户反馈：通过设立 400 服务热线以记录、处理及响应反馈、建议和投诉；通过「原管家」与客户密切互动并收集相关意见；此外，东原仁知服务还委聘独立专业机构协进行自我评估和提升。

通过对长期主义经营理念的坚守，东原仁知服务赢得了市场的高度认可。于 2019 年及 2021 年，根据第三方专业评估机构北京赛惟咨询公布的客户满意度报告，东原仁知服务均获授 " 中国物业行业客户满意度第 1 名 " 的殊荣。

总结来看，东原仁知服务的基本面质地优异，近年来公司也取得了高速增长的亮眼成绩：东原仁知服务的收益由 2019 年的 5.59 亿元增长至 2021 年的 11.93 亿元，复合年增长率达 46.1%；净利润则由 2019 年的 2560 万元增长至 2021 年的 1.30 亿元，复合年增长率达 125.3%。

最后，笔者整理了年内新上市物企的核心数据，虽然各家披露数据的时间截点略有不同，但仍旧可以看到东原仁知服务在管理规模、营收复合增速及净利润复合增速方面表现优异，一定程度上说明其是当下投资者可以关注的标的之一。

合作联系：东方地产dichan@em.eastday.com

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